商业综合体扎堆济南东站片区，合生商业加码布局

近日，北京合生臻悦科技有限公司中标济南“轨道交通省企总部城二期购物中心及商街部分前介咨询服务单位选取”项目，济南东站片区或迎来又一商业综合体。

经济导报记者注意到，作为济南近年来发展迅速的区域，济南东站片区已有多个大型商业项目布局，包括已经开业的龙湖北辰天街、万虹广场和规划的济南大悦城等。如今，合生商业的加入无疑进一步提升了该片区的商业密度。

合生商业加码布局

近日，济南轨道交通集团有限公司官网发布中标公示，北京合生臻悦科技有限公司中标“轨道交通省企总部城二期购物中心及商街部分前介咨询服务单位选取”项目，中标金额1125万元。

根据今年1月发布的招标公告，该项目位于济南市历城区，北临响泉街，南临开源中路，西临龙脊河西路，东临龙脊河东路。地上总建筑面积约52.74万平方米，其中，购物中心约14.5万平方米，商街部分约4万平方米。

沿着济南东站广场向南，地铁3号线裴家营站上方即是省企总部城项目，这意味着济南东站片区将迎来又一商业综合体。

早在2019年底，济南的省企总部城项目正式启动，由济南轨道交通集团推进规划建设。该项目位于济南东站片区裴家营周边区域，东至凤箫路，南至管鲍大街，西至规划道路，北至望华南街，规划总用地面积约98公顷，总建筑面积约161万平方米，并计划分三期开发建设。

济南某房地产分析人士告诉经济导报记者，近年来，济南东站裴家营周边变化较大，片区内有很多待开发地块。省企总部城项目整体规模很大，主要定位于写字楼等业态，“这周边已有多个商业项目，与大悦城距离不远，龙湖北宸天街也相距较近。从商业体量来看，此次招标的购物中心建筑面积超过14万平方米，规模较大。”

值得注意的是，就在今年1月，济南轨道交通集团已与合生商业集团签署战略合作协议。济南轨道交通集团提出，双方在商业综合体、产业综合体及酒店公寓管理等领域开展合作。

合生商业集团表示，济南轨道交通场站TOD一体化商业开发潜力巨大，合生商业将以此次签约为契机，通过差异化打造多形态实体商业空间，进一步增强新东站片区的承载力、集聚力和吸引力。

事实上，除了济南东站片区，合生商业此前已宣布落子济南槐荫区。去年8月，济南市槐荫区相关负责人曾透露，该区先后赴京津冀、长三角等地精准招商，签约落地合生汇商业综合体等重点项目49个。

经济导报记者注意到，合生商业集团官方微信公众号今年2月发布的“合生商业轻资产合作拓展一览”中，济南槐荫项目已位列其中，合作方为济南槐荫城投，合作规模25万平方米，开业预期为2027年，项目地址位于济南西客站片区。合生商业还表示，期待2025年获取更多轻资产合作。

合生商业是合生创展旗下的商业运营主体，打造了合生汇、MOHO、合生新天地等产品线，以上海五角场合生汇、北京朝阳合生汇等为代表。合生创展于1998年在香港联交所主板上市，旗下包括地产、商业、基建、合生活、投资五大板块。

据其官方介绍，合生商业管理的板块覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、酒店和服务公寓，业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都等十余个城市，拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米。

合生商业强调其目前已拥有轻、重两大管理模式，逐渐形成投资性房地产和商业运营、管理双平台业务，未来将坚持“轻重并举”稳步扩张。

经济导报记者注意到，合生商业的槐荫区项目已纳入轻资产布局，其在济南东站片区的项目也有可能采用轻资产运营模式。

片区商业布局加速

合生商业的进入为济南东站片区商业增添了新力量。

济南东站片区近年来发展迅速，吸引了多家知名商业地产运营商布局，已落地或规划的商业项目包括万虹广场、龙湖天街、大悦城等。

龙湖北辰天街也位于济南东站片区，在工业北路北侧、凤凰路以西、恒大城项目对面，是继CBD的奥体天街之后，龙湖在济南开发的第二个天街项目，紧邻地铁王舍人站，已于2023年12月1日开业，建筑面积9.31万平方米。

经济导报记者注意到，龙湖集团2024年中期报告披露，济南北宸天街去年上半年的租金收入为4159.7万元，占该集团收益的0.8%，出租率达到98.6%。

同样位于东站片区的济南大悦城项目仍处于筹备阶段。大悦城控股在2024年半年报中披露了主要项目的开发情况，但济南大悦城的开工时间依旧未定。

根据上述半年报，济南大悦城项目位于历城区，项目业态为购物中心，规划计容建筑面积167922.5平方米，但在“开工时间”一栏，标注为“-”，开发进度显示为“拟建”，累计投资金额为21469.02万元。大悦城控股持有35.75%的权益比例。

在大悦城控股官网的“筹备中大悦城”列表中，济南大悦城也在其中，且基本概况中提到，济南项目商业面积11.2万平方米，建筑构成包括购物中心、写字楼，具体位置在济南历城区王舍人街道工业北路与凤萧路交汇处西侧，商业部分为单体建筑，地上6层，地下1层，停车位1400余个。

在2019年9月，济南东站济钢片区迎来土地成交，约318亩土地中包含商务金融用地61余亩，竞得人为济南大悦城产业发展有限公司，标志着大悦城正式落子济南。济南大悦城项目的具体推进情况仍备受市场关注，各界也希望能看到该项目早日落地。

对于整个济南东站片区而言，商业项目的集中布局，也将进一步推动片区商业市场的升级。

上述房地产分析人士对经济导报记者表示，济南东站片区近年来开发的楼盘较多，入住人口持续增加，商业项目也相继落地。不过，东站片区的商业发展仍处于培育期，各大商业项目的运营成效还需在市场表现中进一步验证。