房企布局二线城市地王频现 房价要大涨？济南在列

例如上海“十三五”规划建议提出，上海要严格控制特大城市人口规模。综合各方面研究成果，上海把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。截至2014年底，上海常住人口总数已达到2425.68万人。在用地方面，将在“十三五”逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020年，要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。

一方面是超大城市严控城市发展边界和人口规模，另一方面是三四线城市、中小城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引移民进入。相比之下，二线城市将有比较大的发展空间。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉《第一财经日报》，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，确实出现了很多“城市病”。而很多二线城市的人口大约五六百万，离北京、上海的差距还非常大，还有很大的增长空间，“中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国，所以如果拥有一个500万~1000万人口的省会也很正常。”

尽管二线城市存在着较多机会，但分化也相当明显。其中，由于经济疲软，东北和西北的一些二线城市的房屋销售仍面临着巨大压力。另外，一些二线城市尽管经济发展不错，但由于过去几年土地供应实在过多，也面临着不小的风险。

某机构发布的《中国50城住宅库存报告》显示，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存销比较小。苏州、南京、合肥这三个二线城市的去化周期仅为5个月。另外，珠海、南昌、郑州、武汉、济南、厦门的去化周期也在10个月以下。而呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、西安、沈阳等部分中西部、东北省份的省会城市库存去化压力仍比较大。

因此，目前开发投资机会较大的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。

以人口大省河南为例，该省户籍人口超过1亿，但城市化率仍比较低，城市化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但大部分农民还是要在河南本地实现城市化。在这个过程中，郑州作为河南省会和省内的单极核心城市，人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万，潜力颇大。

不过，张大伟也提醒，虽然总体而言看好二线城市，但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州的市场已经很火，地王频出，价格接近一线城市，对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必须要看土地价格。因为即使有市场，但土地价格太高就存在很大风险。”