“返乡置业”未成主流 新人口迁徙难缓地方楼市

春节临近，中国最大规模的人口迁徙开始启动。虽是传统的房地产市场淡季，但在一些中小城市，房地产市场正在春节期间迎来一轮营销机遇。

据21世纪经济报道了解，近年来，以返乡客群为主要目标的房地产营销正在兴起。尽管这些“客户”多数会在节后返回主要的一二线城市，但仍然不乏零星的成交案例。

人口迁徙是决定房地产市场发展的重要因素之一，在很多房地产企业对区域市场的判断中，“人口净流入”都是重要指标。从区域市场的角度，三四线城市的楼市过剩局面，可借助城镇化进程来解决，而人口的流动正是实现这一目的的主要路径。

但现实并不乐观。多家机构的调研指出，尽管城镇化进程方兴未艾，但在城市资源分配不均的情况下，人口向一线城市和核心二线城市流动的趋势，恐难以在短期内改变。且由于人口红利逐渐消失，三四线城市的去化压力并不会在短期内解除。

“返乡置业”未成主流

在李东(化名)的概念中，春节并不意味着假期的到来。作为山东西南部某市一家房地产公司的销售主管，过去几年，他很少在春节期间得到足够的休息。

“往年从大年初三开始，就有人来看房了。”李东向21世纪经济报道说，外地返乡的群体是看房的主力军，由于春节假期时间有限，他们往往会集中看几个房地产项目。且从过去几年的实际情况来看，确有零星的成交记录。

近年来，随着一二线城市的生活成本高企、壁垒严明，“返乡潮”曾一度出现。由于春节是一年中最大规模的人口流动期，一些房地产项目大打“返乡置业”的概念，将目标瞄准这部分群体。

这背后有两个重要背景。其一，新型城镇化作为国家战略被提出，中小城市和小城镇迎来发展机遇，在城市建设、城市资源分配等方面，与大城市之间的差距也在缩小。其二，经过此前几年的房地产开发热潮，中小城市存在明显的楼市供应过剩现象，过剩库存急需得到消化。

地方政府也对此心知肚明。近期，内蒙古、福建、重庆、湖南等地陆续发布房地产政策，其中包括降低首付比例、下调税费、取消行政性限制措施等，旨在消化库存。在一些中小城市的细化政策中，甚至包含对部分特定的购房群体给予奖励的条款。

中原地产首席分析师张大伟表示，预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在今年第一季度迎接一轮密集的政策宽松，目的在于消化库存。