“返乡置业”未成主流 新人口迁徙难缓地方楼市

但多数业内人士看来，这些措施的实际效果恐怕并不乐观。在广大中小城市中，与城镇居民的改善型需求和农民进城购房需求相比，返乡置业所占的比重总体较小。在目前的市场环境下，尚难成为主流。

其主因在于，大部分返乡群体并不愿意留在家乡，而倾向于在条件更好的一线城市和区域中心二线城市扎根，加之中小城市房地产项目的品质、综合配套等难尽如人意，因此，在春节返乡群体中，有效需求仍是少数。

人口密码背后的房价

在微观的视角背后，人口流动呈现出另一种大趋势。

第一次迁移发生在上世纪80年代。知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移浪潮，尤其在1984年后，国家逐步放宽对人口迁移的制度限制，为农村剩余劳动力向城镇转移创造了条件。但从区域上看，人口迁移还主要集中在省内。

第二次迁移发生在上世纪90年代。1992年邓小平发表著名的“南方谈话”后，人口迁移流动进入快速提升周期。相比1980年代，户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍。从区域上看，东部地区迁入人口比重持续增加，而中西部区域人口则保持净迁出。

第三次迁移发生在21世纪以来。全国人口流迁规模和速度持续强化：东部地区人口迁入量仍然占有绝对优势;西部地区虽有大量人口迁出，但仍然具有一定凝聚力;中部地区则首次成为全部净迁出地区。

这种趋势将对未来房地产市场产生深刻影响。中信建投指出，一线城市因长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，应继续成为房企的优先选择;紧邻三大经济圈的次中心城市，其丰富的资源对高素质人员具备较大吸引力，也应是房企重点关注的对象。

相比之下，人口净流出省份的非核心城市被列为“警惕选择”级别。其中，过去人口流出最严重的区域有两个：除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区;东部的浙西南-闽西连绵区。此外，近年来东北三省也出现明显的人口外流趋势。

相应地，这些“警惕选择”区域的楼市走向，同样也值得警惕。分析人士指出，对于一座城市而言，经济发展和产业配套的提升是吸引人口的重要因素，但在“马太效应”的作用下，短期内要实现这种目标恐非易事。

能打破这种大趋势的，只有国家层面的重大政策。值得注意的是，对于房地产行业而言，人口红利逐渐消失，也并非利好消息。有专家指出，尽管我国城镇化仍有巨大空间，但随着新增需求的放缓，房地产业增速下滑已不可避免。