房地产市场或整体量升价缓

虽然销售看起来回暖明显，但是由于各地新房上市速度更快，去库存压力不断加大。12月末，商品房待售面积71853万平方米，比2014年底增长了15.6%。其中，住宅45248万平方米，增长了11.2%，办公楼3276万平方米，增长了24.7%;商业营用房14664万平方米，增长了24.6%。如果考虑一部分在建还未售的商品房，商品房库存数量更高，去库存压力较大。

4、房地产开发企业到位资金同比缓慢回升，个人按揭贷款增长迅速

2015年全年房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%;利用外资比例虽然不大，仅297亿元，但是波动幅度较大，从年初的同比增长72.6%，到年末的同比下降53.6%;而个人按揭贷款是所有资金中增长最为迅速的，全年个人按揭贷款16662亿元，同比增速从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然，在房地产销售回暖的情况下，个人住房消费贷款需求增长迅速，成为推动房地产成交量和价格上行的重要因素，也有利于房地产开发企业的资金到位，加快房地产企业的资金回笼，缓解房地产企业风险。

5、房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅走低

虽然商品房和住宅销售同比持续上升，但是受到库存不断增加和房地产区域分化的严重，全国房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅下滑。全年房屋和住宅新开工面积分别为154454万平方米和106651万平方米，同比分别下降14%和14.6%。与此同时，土地购置面积也下滑严重，全年土地购置面积22811万平方米，同比下降31.7%。这些指标的下降，一定程度减缓未来去库存的压力。

二、房地产市场整体供大于求

我国当前房地产市场已经发生改变，由供给端走向需求端，房地产市场整体处于供大于求的局面，但房地产市场的区域差异较大。

1、房地产调控政策会进一步宽松

面对库存越来越严重的房地产市场，自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调，而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调;鼓励农民进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来);放宽户籍限制，鼓励购房入户(中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来,深化住房制度改革);回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。