楼市去库存新政遭遇“现实尴尬” 业内称因城施策是关键

投资集中转至北上广深

《经济参考报》记者了解到，目前来看，房企方面投资集中至北上广深四个一线城市和部分重点二线城市。多数三四线城市开发商的一些项目已经不赚钱了，正在遭遇多重“尴尬”。

黄其森表示，目前绝大多数三四线城市不仅库存很高，还面临人口持续流出压力。因此从2015年开始，泰禾放弃了激进的拿地方式。“我们现在投资开发已非常审慎，只在适合的城市、拿适合的地块，人口流入大城市的趋势在短期内无法逆转，因此泰禾将主要布局一线城市，以及杭州等二线经济发达城市。”据悉，泰禾集团2015年共拿下六宗地块，全部位于北京、上海、深圳、杭州。

林中也认为，由于牵涉到产业布局等多方面因素，如医疗、教育等问题并非在短期内可以解决，因此全国重点城市房地产开发热的趋势难以改变。“今后只会在全国25个重点城市投资开发。未来，一、二线城市的交易量约占全国所有城市交易量的45%。”

多位接受《经济参考报》记者采访的房企负责人均表示，在库存高企的城市，房地产有效需求较一线等重点城市相比较少，价格敏感度更高，降价、转售为租、兼并重组等的政策落地“有点难”，遭遇现实“尴尬”：

尴尬一：开发商想降价，但土地成本及行业税费居高不下。“现阶段除一线城市外，大部分中小房企的利润已较低，实际降价空间并不大，对于对价格敏感的‘新市民’来说，仅小幅下降的房价仍是难以承受的，因此降价去库存的难度仍然较高。

尴尬二：想转售为租，规模化经营却成本高、收益低。租赁市场曾被房企视为未来房地产转型的一大蓝海，然而，记者调查发现，租赁市场的规模化经营并不容易。目前标杆房企中只有万科在“试水”。

我爱我家集团副总裁胡景晖表示，相比买卖房产收益，出租房屋的收益率偏低;并且房屋出租的税费高、运营成本高，这也是影响当前住房租赁市场规模化经营的核心难点。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。因此，房地产企业转售为租动力不足。

尴尬三：想并购，但三四线房企资金链风险大、交易机制不透明。记者在多省调查了解到，由于融资渠道少、融资成本高、销售回款慢，三四线城市中小房企资金链趋紧现象普遍存在，有的开发企业已通过低价抵押房产或民间借贷缓解资金压力，潜在风险逐步加大。贵州、浙江等部分地区还出现由于资金链出现问题导致楼盘烂尾，或开发商无力偿还民间高息借贷跑路的情况。