中短周期内我国楼市景气度将继续上升

2016-03-26 10:25:44 来源: 证券日报

[ 摘要 ]2016年前两个月的宏观数据显示,房地产是最大的亮点。1月份-2月份,房地产开发投资同比增长3.0%,增速比去年全年提高了2个百分点,也是2013年2月以来首次回升,单月也告别了2015年8月份以来连续5个月的负增长。

资金宽松、空间分化驱动下的楼市景气周期正在进行中

2016年前两个月的宏观数据显示,房地产是最大的亮点。1月份-2月份,房地产开发投资同比增长3.0%,增速比去年全年提高了2个百分点,也是20132月以来首次回升,单月也告别了20158月份以来连续5个月的负增长。新开工和房企拿地复苏是开发投资回升的主要动力,前两个月房屋新开工面积增长13.7%,而去年全年为下降14.0%;开发企业土地购置面积同比下降19.4%,降幅比去年全年收窄12.3个百分点,土地成交价款增长0.9%,去年全年为下降23.9%

房地产前端投资回升,多数机构认为有以下几个原因:首先是同期增长基数较低,去年同期新开工大幅下跌近20%;其次是政府基建项目“加码”和一系列区域规划“落地”,非住宅房地产投资占比从23%上升到34%;一线城市和二线重点城市楼市下游销售端回升明显,相继进入“补库存”阶段,冰封的新开工和拿地逐渐被捂热;“去库存”实施一年半,资金、政策面支持开发商“加杠杆”,开发商资金来源全面好转(20154季度增长7.7%)和开发成本降低。

对于前端投资向好势头能否维持,多数机构并不乐观。首先,库存压力未解。截至2月末,全国商品房待售面积 7.39 亿平方米,同比增长15.7%1-2月的新开工面积仍然高于销售面积,导致“隐性库存”(施工面积)同比增长5.9%,宽口径库存去化周期在6年左右;其次,前期一揽子政策激励的边际效应减弱,继续提杠杆、去成本在政策空间上已触及“天花板”;再次,“去库存”效应错配,占库存70%的三、四线城市房地产销售却依旧疲软;最后,各地“去库存”政策基调与过往刺激楼市并无二致,外来人口市民化、开发商适度降价等“供给侧”改革不足,管理层提倡的“去库存”与市民化依旧是“两张皮”。基于此,下半年楼市上涨动力会减弱。

但笔者认为,资金宽松、空间分化驱动下的楼市景气周期正在进行中,这也将至少在一个中期内(2-3年),将房地产开发投资维持在平稳向上的运行态势中。在我国经济转型“过渡期”和“阵痛期”,融资环境将大周期保持宽松,包括低利率、多元融资渠道。另外,制造业“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势,利率从保护和管制到市场化,为维持银行的利润水平,从制造业分流出来的信贷额度会流向消费金融市场,即制造业“去杠杆”、个人消费金融“加杠杆”。

从全球来看,融资环境大周期宽松叠加居民“加杠杆”,楼市景气向上是必然趋势。比如1992-2006年的美国、20世纪80年代-90年代的日本,曾出现资金驱动下最红火的一波楼市“大牛”,即便人口红利已过、城镇化迈入中低速增长阶段。由此,尽管我国城镇户均拥有住房已达到甚至超过1/户,农业转移人口和适龄购房人群(25-44岁)分别在2010年和2015年达到峰值,人口因素驱动的楼市景气周期结束,但资金驱动的楼市景气周期或许刚开始。因此,中短周期内我国楼市景气度将明显上升。

另外一个稳定楼市开发投资的因素,就是空间大分化。按照《国家新型城镇化规划(20142020)》、十八届三中全会关于严控特大城市人口和严控新增用地的精神,2014年以来,国土部对特大和超大城市开始划定永久性开发边界,形成空间硬约束。但是,今年“两会”上,住建部、国土部,以及上海、深圳和南京等特大城市很罕见地强调,要增加土地供应,稳定市场信心。由此,重点城市楼市调控将由过去的“需求侧”抑制转向“供给侧”管理,即多渠道增加土地和住房供应。

笔者认为,重点城市楼市“供给侧”管理将极大地发挥楼市“领头羊”作用。同时,即便一线城市楼市在2015年上涨过快,透支部分动能,新增土地供应不足,导致其在2016年对全国楼市的贡献度在下降,但二线城市将是2016年楼市“去库存”政策的最大受益者。近期,重点二线城市楼市量价齐升、土地市场火热。1月份-2月份,一线城市城市土地出让面积下滑28%,但二线城市出让面积增加44%。由此,如果一、二线城市楼市供需两旺,交投活跃,加上三大都市圈(特别是长三角、珠三角)内三、四线城市受核心城市需求溢出的利好,全国房地产销售回升和稳定的态势不会改变,开发投资整体稳定的态势就不会改变,这也是房地产托底“稳增长”的关键作用。

从政策上看,尽管今年“两会”上央行表态要清理楼市“首付贷”,但出发点在于吸取2015年股市“场外配置”的教训,防止P2P平台给投机炒作加杠杆、防止房地产企业和中介将客户定金或首付款违规置于融资“资金池”。目前,北京、上海、深圳首付贷仅占成交金额的千分之五,风险可控;个人住房贷款不良率仅0.38%,远低于银行整体1.7%的不良率水平。同时,20%的首付与国际上横向比仍然是谨慎的。笔者认为,央行表态意味着,房地产金融风险可控,杠杆水平较低,加杠杆趋势不变。

综上,笔者认为,在楼市“降成本、提杠杆” 政策激励下,特别是与货币环境大周期宽松形成叠加,重点城市楼市成交量、开发量的占比将进一步提升。根据最新发布的万科财务报告,2015年,14个重点城市库存量由1.55亿平方米降至1.30亿平方米,消化周期由11.5个月降至8.4个月,这些城市将相继进入补库存阶段。在其带动下,全国一、二线城市楼市将全面回暖,而房地产开发投资也将保持稳定,去年12月份房地产开发投资1%的增速或许是中短期内的“底部”。

声明:以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积
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