一线城市库存处历史低位 进入“城市化末期”?

北京商品房库存持续减少已经成为不可逆的重要特征之一。

中原地产统计数据显示，剔除保障房，目前北京市商品房住宅库存为62144套，这一库存为最近7年的第二低点，刷新了最近三年的最低记录。整体看，如果以2014年1月1日后供应的项目计算为有效库存看，北京商品房住宅实际可售只有39288套。也就是说最近三年供应的项目，待售的库存不足4万套。按照2015年全年签约的5.4万套计算，去化时间只有8.5个月。

亚豪市场总监郭毅梳理北京在售楼盘时发现，总价在100万以下的楼盘，目前北京仅有20个。而这些楼盘悉数为商住项目。

中原地产分析师张大伟表示，“五环内预售价格普遍在10万元/平方米以上，2015年是北京豪宅元年，而2016年将迎接豪宅大战最血腥的一年。”虽然年初签约成交在高位，但未来将有60个项目单价超过10万元/平方米。而从目前的市场签约看，按照过去几年的平均成交，五环内北京每年签约在5000套左右，目前市场库存去化不足1年，整体市场的供需结构依然紧张。从2015年1月1日开始供应的五环内商品房可售库存只有3000套。

一线城市库存减少的另外一个现象是，土地供应量也在减少。中原地产研究部统计数据显示：2016年一季度，一线城市合计供应土地只有70宗，这一数据创造了历史最低。同比2015年一季度供应的1032万平方米，供应量锐减33%。从成交的土地情况看，更是只有57宗，619万平方米，单季度供应刷新最低记录，虽然有春节因素影响，但同比依然跌幅高达45.8%。其中住宅类地块只有17宗。

张大伟认为，从目前市场看，一线城市库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，目前一线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。整体看，一线城市已经进入城市化末期。

在这种情况下，开发商面临“无米下炊”的局面。

据亚豪君岳会统计数据显示，3月第三周（3月14日-3月20日）北京商品住宅共有5个项目入市，其中包括紫御长安、新华联YOYO悦城两个商住项目，以及京投银泰·万科西华府、首开龙湖·天璞等3个普宅项目。共新增住宅产品594套，预售许可面积5.5万平方米，环比分别下滑44%、52%。

郭毅认为，原本“两会”后，一年的调控政策方向得以明确，本就是项目加快入市的阶段，今年更受到近期需求旺盛的拉动，因此，自3月份开始大量项目推盘入市。而近期调控政策恐将紧缩的阴霾更促使开发商抢收业绩，从而集中供应。因此当前进入了市场供给的活跃期。

不过郭毅同时认为，当前楼市的供需两旺不可持续。一方面受土地资源稀缺的影响，2015年北京出让的纯商品住宅用地面积仅300万平方米，而当年商品住宅成交量高达700万平方米，需求上升，但受制于土地供给萎缩，开发商在“无米下炊”的情况下自然会控制供应节奏；另一方面，“地少价高”带来的高价项目不断增多，以及整体市场豪宅化，也将使整体销售节奏放缓。

21世纪经济报道记者发现，上周5个项目的总供量不过594套，平均每个项目仅供应了119套，由此可以看出开发商面临的市场窘境。而这种“化整为零”的饥饿疗法也加速了入市项目的去化速度，上周入市的5个项目中有4个入市当天即告售罄。

整体上，一线城市库存也处于历史低点。

易居研究院数据显示，2016年2月份，一线城市新建商品住宅库存量为3119万平方米，环比减少4.4%，同比减少16.0%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市2月份新建商品住宅存销比为8.7个月，处在历史低位。

2016年2月份，京沪穗深4个城市新建商品住宅库存量分别为910、937、878和394万平方米。环比增幅分别为-5%、-6%、-2%和-5%，同比增幅分别为-12%、-27%、-11%和-3%，4个城市新建商品住宅库存量环比和同比均出现下滑。上海表现最突出，回到2013年楼市繁荣期水平。2016年2月份，京沪穗深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、7.1、 10.6和7.0个月，相比2016年1月份9.8、7.3、10.0和7.4个月，上海和深圳新建商品住宅存销比下降，北京和广州存销比略有上升。

上海易居房地产研究院研究员姚腊称，从存销比历史走势来看，上海存销比一直在加速下滑，且降到历史低位，未来房价仍将稳中有升；深圳存销比在去年8月份降到历史最低点，现处于盘整阶段；北京和广州表现相对滞后，未来会跟随深圳和上海走势，存销比将逐步走低，房价上涨仍然可期。

姚腊认为，从当前一线楼市出现“恐慌性”购房背后动因来看，其实主要是各项政策出台不断刺激楼市需求的结果，持续的货币宽松和信贷宽松政策，刺激了过去积压需求的集中释放，资金和资源不断涌向一线城市。待本轮市场需求集中释放完毕之时，楼市热度会逐步退去，下半年楼市或将进入盘整阶段。