商住房政策调控轮番出台 多地银行暂停商住房抵押贷款

近日，各地商住房调控持续加码。有报道称，目前北京各银行商住房全部暂停抵押；广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。有关专家分析认为，银行暂停抵押这是对商住房调控的一个补充性政策，暂停也充分说明了政策收紧的导向。“因为不限购，又可以居住，商住公寓从过去人见人爱的香饽饽，开发商拼命抢地的优质资产，变成了人人喊打的过街老鼠。”中原地产首席分析师张大伟表示，这一轮商住房调控政策最严厉的莫过于北京。

3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；4月18日，北京市住房城乡建设委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”；4月19日，《关于进一步加强产业项目管理的通知》下发，相应的监管实施细则落地；4月23日出台的监管实施“细则”，则对商办项目有了更明确的管理办法。

不到一个月的时间，北京楼市作为全国楼市的风向标，商住房市场调控接连加码，在全国范围内造成极大反响。“此次北京调控商住房，从限购、限贷、限制房屋用途等方面，都做出了明确规定。商住房本身就是房地产市场的权宜产品，有的是违规改建，有的在消防等方面都存在隐患，此次调控，是对市场的一个规范。”方正证券房地产行业首席分析师夏磊告诉经济日报记者。

不仅北京如此，上海、成都、广州等地都进一步出台商住房调控政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面进行了严格的限定。4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理。该规定要求，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店，文件有效期自今年4月10日至2022年3月31日。同日，成都市相关部委联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，严禁新建商业、办公类项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）改变为居住用途，商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计；不得接入天然气；水电气使用均按照商用标准收费；不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

“此次调控的意义在于，堵住限购的漏洞，使炒房资金不能转战商住房，切实实现‘房子是用来住的，不是用来炒的’。”夏磊表示，由于北京的住房限购，商住房因土地性质得以规避，才使得商住房成为规避限购“避风港”。“作为历史遗留的产物，商住房的土地性质，是办公、商业用地，并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好，住宅持续热销，一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房，直接违反了规划用途。”

通过此番调控，商住房未来的持有价值能否保值，是目前大众关心的问题之一。对此张大伟表示，商住房一直是个尴尬的产物。“在一二线城市因为限购或者住宅高价，才有商住房的市场空间。三四线城市住宅存在库存积压，商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，其余区域的商住房持有价值都不会太高。”

夏磊认为，此番商住房调控，切断了北京房地产市场最后一个热源。“按照政策规定，未来商住房虽然可以出售给个人，但必须符合在京无房，且有相应的社保和纳税等资格。加之商业银行暂停抵押贷款，使得商住房的吸引力远小于普通住房，商住房的价格面临下行的压力。”

对于商住房调控会否影响商品房价格，夏磊表示，二者没有直接关系。“只是商住房热度降了，市场整体的热度会下降。在北京房地产市场中，商住房份额占比本就不大，因此对商品房影响不会太大。”