京城楼市4月全面降温 房地产何时进入下半场？

最严新政一个月后,有着“全国房地产市场风向标”之称的北京楼市,正式开始喊冷。5月5日立夏日,《华夏时报》记者实地调查却发现,北京房地产成交市场冷冷清清,无论是买家还是卖家都开始了观望。这个时候,着急买卖的可能只有房产中介了。

据北京市住建委数据显示,4月北京二手房住宅共完成网签16902套,环比减少35%,同比减少36%。据链家地产内部员工透露,在一系列新政的影响下,目前已有数家网点关门歇业。

房价开始降了

5月4日下午4点过后,位于北京西北五环外、温泉镇附近保利西山林语小区(下称“西山林语”)外的一家链家房产网点静悄悄的,进出的只有工作人员,店里打扫得干干净净,却找不到任何有关交易房屋的信息。这家网点的销售人员小刘告诉记者,当天,没有一个客户登门,但“往常咨询房屋买卖的顾客,在5月旺季这段时间早已开始排队了”。

“这个小区交易量最高时,一个月最多能有60多套进行网签,一般情况下,也会有三四十套,4月份少了,也就三四套。”负责西山林语的麦田房产的销售人员小赵告诉记者。

我爱我家集团副总裁胡景晖表示,“3·17新政”以及3月中下旬出台的一系列加强限购、限贷的细化执行标准和细则,对稳定市场预期,降温楼市,起到了立竿见影的效果,无论新房还是二手房,交易热度都已经大幅下降。

在成交量下滑的同时,二手住宅成交均价也有所下调。

我爱我家市场研究院统计数据显示,4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米,环比整体下降了6.8%,个别楼盘降价幅度超过了10%。北京13个区中有8个区的房屋均价已下跌,其中顺义区、房山区和大兴区三个区域成交均价跌幅最大,顺义区均价跌幅达19.34%。

具体到个别小区,以西城区为例,宏英园、丰融园的二手房报价环比下跌4.95%、5.65%;丽华苑小区、华裕园分别下跌0.42%、0.95%;其中,宏英园房价仍每平米高达17.1万元,丰融园房价每平米16.9万元。

在海淀区,4月27日,一套面积不到50平米的一居室标价为435万,如今标价已经变为420万元,一周后,标价降了15万元。小区另外一套约80平米的两居室,业主首次报价640万元,“3·17新政”以前,业主急于出售此套房产进行换购,房屋报价改为620万元,房屋最终在4月以590万元的价格售出,一个多月降价50万元。

多位中介人员向本报记者透露了一个消息,若是真心想买,房价比实际报价还有松动的空间。

链家地产董事长左晖在接受媒体采访时也表示:“最严调控后,房地产进入下半场,房价快速上涨的阶段已经结束。这轮调控短期内将造成房地产价格的下降,对未来长期的发展也会有影响。”

贵得仍“买不起”

目前虽然有了数十万元的降幅,但在很多刚需的人群看来,这个降幅犹如隔靴搔痒。

长期关注西山林语小区的意向购房者王先生告诉《华夏时报》记者:“这房价降的,跟没降一样。”王先生2012年进入该小区附近的一家央企就职,当时该小区的均价还在22000元左右,但现在均价已经逼近8万元了。

家住该小区三期一套一居室的杨女士前不久刚怀了孕,想在同一小区升级换购一套两居室。据她介绍,自己的该套房产是2014年购入的,当时的成交价格为180万元,而此房是2010年的房子,当时开盘的价格是100万。如今,自己出手时,这套一居室的要价已经到了390万元。杨女士感慨,即便是换购,两居室近700万元根本买不起。

西山林语既非学区房,又非地铁房,出行仅有一条紧挨京密引水渠的狭窄黑龙潭路,上下班高峰时极易堵车,距离出行最便捷的安河桥北地铁站只有短短不到8公里的路程,经常要花费近一个小时。王先生怎么也想不通,就是这样一个小区,5年间房价怎么就涨了将近4倍?

王先生告诉记者,目前自己买房处于观望状态,最近,刚刚获得购房资格的李女士在北苑地铁附近看上了一间一居室,要价330万元,“这套房屋是业主购入刚满两年的房子,除了中介收取的2.5%的服务费之外,加上契税和个税,让我一下子打消了买房的念头。”

听说4月北京的房价降了,刘女士和自己的丈夫“五一”小长假期间便花了两天时间去看房。可刘女士无奈地向本报记者表示,自己还是“买不起”。

5月初,北京多家银行的贷款利率再次出现收紧,首套房贷款利率取消了此前的9.5折优惠,恢复至基准利率,二套房贷款利率也从此前的基准上浮10%调整为上浮20%,这无疑将进一步增大购房人的月供压力。

“前两年,北京的房价涨得太不理性了。”王先生告诉记者,“我的一个同事去年有意出手自己的一套房子。当时本来有意挂价420万元,但是受理中介愣是让挂出了480万,我同事自己都觉得不可思议。”

据一位不愿具名的业内人士透露,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1 200-1 300。这个比值意味着,如果把房子出租,200个至300个月内能收回房款,买房就是划算的。如果租售比高于1 300,房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现,而北京住房的租售比已经超过80年了。

一边是仍在高位的房价,一边是现在惨淡的市场。虽然有很多房产销售中介抱着这轮调控政策不会持久的心态,还在不停地怂恿买家及时入手。当记者问及小赵“如果这样的市场再坚持半年,你还干这行吗”的时候,小赵回以记者的,只是尴尬的一笑。