房贷利率继续上升：或称为压倒房价的“最后一根稻草”

最近两年,因为房价从一线城市到二线城市,甚至部分三线城市接连上涨,“房子”成为之无愧的热门话题。买房,不论是刚需还是投资,成了许多人不得不思考和面对的问题。

但从目前来看,至少从投资的角度,房子已不适合再购买,或者说房地产最近这个连续两年的上升周期将告一段落,这里先从最近各地纷纷上调房贷利率折扣说起。

引发关注最多的是北京。从5月2日起,包括工、农、中、建、交五大国有商业银行,以及部分股份制商业银行收紧北京市房贷优惠政策,首套房执行4.9%的基准利率;二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%,即5.88%的年利率。

类似的,上海、深圳、广州、杭州、天津等地首套房贷利率近期也纷纷所上调。其中杭州首套房贷款利率基本上在9折至9.5折;上海的多家银行将首套房贷利率由先前的9折上调到9.5折甚至基准。

这是一个什么概念呢?比如某对年轻夫妇预算300万准备在北京买首套房(300万在北京买房如今不算多高的预算)。其中贷款200万,按照一年前八五折的房贷优惠利率,也就是年化4.17%,200万贷款30年每月还款9745元,总计利息150万。如果没有折扣,也就是基准利率4.9%,那么需要没月还款10615元,利息总计182万。等于多支出32万的利息,这无疑是变相的涨价。

当然,房贷利率上升并不是房子不再具备投资条件的根本因素,但却可以说是直接因素或者导火线。

一方面,房价之所以在2015年开始上涨,诱发因素也是因为房贷利率,只不过当时是连续降息——从3月1日开始,全年共计降息五次,贷款利率累计降低1%。取消房贷利率优惠是变相“涨”房价,降息自然就是变相地降价。

另一方面,商业银行纷纷上调首套房贷利率,主要并非为了贯彻房地产调控政策这个政治目的,而是基于房贷资金成本上升的内生动力。今年以来,资金市场的无风险利率一直抬升,5月4日,银行间同业拆借利率继续集体上扬。上海银行间同业拆放利率(Shibor)隔夜品种上升了0.0055个百分点至2.8506%,刷新两年来高位。7天期Shibor上升了0.0140个百分点至2.9270%,其余中长期利率品种也呈现上升走势。

除了资金市场的专业指标,举个通俗的例子:最熟悉的余额宝、现金宝等无风险或者风险极低的货币基金,7日年化利息都超过4%了,这也是近两年没有过的情况。货币基金主要投向银行协议存款和大额存单,银行付出的资金成本自然在4%以上,如果房贷利息再打八五折,那银行房贷业务就无利润可言,如此说来,房贷利率上升是一种趋势。还有美联储加息等外部影响因素,这里暂不讨论。

当然,讲这么多有关利率、利息的,并不是说这就是影响房价的决定因素,事实上也并不是,只是一个相对变化较大,且近期极有可能造成影响的因素。而对于影响房价的其他因素,如高素质人口流入大城市、一线城市库存少,甚至租售比、房价收入比等,有些或许比利率因素更重要,但这些影响因素变动并不大,或者说一直存在并没有较大转变的迹象。

目前房子已不值得投资,至少在可预期的一段时间之内。但这不代表大城市,尤其是一线城市的房产会跌多少,即便下跌,也可能只会是小幅度的调整,而不会趋势性地下跌。因为大城市,尤其是北上深这样的一线城市,无论是横向与国际上的大都市对比,还是与纵向上和历史对比,都可以说“居大不易”。

与国际上的大都市对比,北上深房价的绝对值还排不进前10。以东京为例,虽然自上世纪90年代开始下跌并探底,但目前市中心六区的房价大致为上海的2~3倍,当然两地居民收入有些差异,但东京这个价格是在征收房产税基础上的。纵向看,很多人并不太清楚新中国之前的“房价”,远的如大唐白居易感叹长安价高且不谈。近者看近代上海,作家鲁迅收入不菲,每月多则六百块大洋,少则三四百,按购买力折算,约相当于如今的4~6万月薪。与鲁迅同时期的上海市民,月薪不过30大洋左右。即便如此,他在上海十年一直租房。1928年,鲁迅两口子租住在老式石库门景云里(今虹口区横浜路35弄),全款买下需要5万大洋,以鲁迅每月400大洋左右的月收入,要不吃不喝十来年。

大城市有更多的就业和成长机会,因此吸引了高学历年轻人前赴后继,房价高是一个不利因素,但这似乎无法避免。