供需双降 置业顾问都不卖住宅改卖商铺了

在调控政策不断加码的情况下，济南住宅市场正呈现供需双降的格局。

“自济南于4月20日升级限购政策以来，我们的客户到访量大幅下降。”5月13日，济南东部某楼盘的销售主管陈先生对经济导报记者如此说道。到访量下降，是济南各楼盘面临的普遍情况。在到访量下降的同时，市场成交量也大幅下降，以至于很多置业顾问不得不谋求转行。“我现在已经不卖住宅了，而是在一个商业项目卖商铺。”置业顾问魏帅说。

“通过限购、限贷、利率上行这三个手段，济南的房地产市场确实已经冷却下来了。”世联行山东区域董事、总经理朱江对经济导报记者说，在需求下降的同时市场供应也很少，而由于供需双双下降，未来一段时间济南的房产价格或保持一个较稳定的水平。

置业顾问大量转行

14日上午，在济南市历下区天泰·山大e号售楼处，四五个意向买房人正在和置业顾问商谈。这是一个公寓项目，其销售并未受到限购新政的影响。相反，由于住宅项目限购，很多买房人不得不转向公寓，这使得公寓的销量在近几个月有明显上升。

置业顾问白先生正在给客户介绍情况，他虽然来的时间不是很长，但娓娓道来，很是老练。实际上，他是一个资深的置业顾问。“我以前在济南很多楼盘都干过，一直卖住宅。但由于限购，现在住宅的成交量下降得很厉害。没有成交，置业顾问就没有奖金，收入就下降很多。但我也要还房贷啊，所以就跳槽来这里卖公寓了。”他与买房人闲聊时如此说道。

置业顾问跳槽的现象，在近期并不是个例。

魏帅也曾在一个住宅项目做置业顾问，近期他刚刚跳槽到一个商业项目卖商铺。“我是本月1号跳槽的，原来那个住宅项目只剩下尾盘了，而且是不好卖的大户型，现在销售很慢，没办法就跳槽了。“现在卖住宅的都很难受，因为销量有限，跟去年不能比，成交量遭到腰斩。如果还是那么多置业顾问，大家肯定吃不饱。即使现在很多置业顾问已经离开，不少住宅楼盘的置业顾问依然很难过，因为没房子可卖啊，而且客户也少了很多。”

经济导报记者了解到，由于成交量大幅下降，很多置业顾问的业绩也跟着下降。有些楼盘为了让置业顾问都“有饭吃”，甚至向置业顾问分配指标，但这个指标不是最少卖多少套，而是最多卖多少套，卖多了就没有“指标”了，只能借用其他置业顾问的名额。

成交量大幅下滑

置业顾问频频跳槽，是济南住宅成交量缩小的自然结果。

经济导报记者统计济南住房与信息网的数据发现，自4月20日济南限购政策升级以来，至5月13日已经有24天。在这24天内，济南共成交住宅3932套，成交面积约48万平方米。

同比来看，在去年同期的4月20日至5月13日，济南共成交住宅9851套，成交面积约120万平方米。环比来看，济南限购政策升级以前的24天内，自3月27日至4月19日，济南共成交住宅8372套，成交面积约100万平方米。

显然，无论是同比还是环比，济南住宅成交都大幅下降。

经济导报记者了解到，4月20日限购政策升级后，济南市房地产业协会专门召开会议商讨形势。其发言人对外披露，政策出台一周多后，各楼盘的来访量都有50%-60%的下滑。万科与会人员表示，“基于万科本地7个楼盘的认购待签情况，目前已有40%的客户选择退房。此外，基于对2017年1229位成交客户的首付比例、户口限制、贷款年限等因素调研分析，万科公司预测限购政策对整体市场未来成交量将带来40%-50%的下降。”

经济导报记者13日走访了济南东部多家售楼处。上述陈先生表示，自楼市限购政策实施以来，各楼盘来访人员确实有大幅下降。“主要原因是购房门槛大幅提高。很多外地客户都付不起首付了，在跟他们交流的过程中明显能感到他们有意愿买，但是买不上了。”

在位于济南CBD片区的绿地IFC中央公馆售楼处，置业顾问那娜介绍道，该楼盘目前无住宅在售，只有商铺在售。“我们4月底刚开了B9地块，销售情况较好，目前已经售罄。未来会根据预售证进展加推住宅。”她也表示，限购升级之后售楼处来访人员有所下降，“但客户精准度更高了，只要是来的，购买意愿都比较强。”

市场可售楼盘少

对于客户到访量下降、成交量下降的现象，陈先生将主要原因归结为限购新政的威力。但同时，市场可售产品较少也是一个原因。“我们的楼盘目前处于蓄客阶段，暂时没货，要到下半年才能供出一部分产品。很多人打电话一问，知道我们没有产品在售，就直接不来了。”

济南市民梁翠英就发现了这个问题。她正打算买二套房，但她在济南东部转了一圈，却没有找到称心如意的房源。“选房子太难了。且不说很多楼盘的位置不好，关键是大部分楼盘都没货。就是那些在售的楼盘，很多也都是尾盘，比如面积太大，楼层不是很好等。”

无货可售的现象在济南市场非常普遍。目前，东部市场在售的住宅楼盘只有龙湖·春江郦城、万科麓城、万科金域华府、恒大城、帝华鸿府、景和山庄等少量楼盘，且很多楼盘存货不多。

从新批下预售证的情况来看，近期供应也比较少。经济导报记者统计，自4月20日实施新政以来，济南主城区仅有绿地IFC中央公馆、恒大滨河左岸、恒大城三期（恒大悦庭）、龙洞紫郡、国华新经典等5个楼盘拿到住宅产品预售证，市场整体供应比较紧张。

市场在冷却中平衡

“现在的市场是买房的少了，卖房的也少了，市场确实冷却了。”朱江说。

自去年10月实施限购以来，济南的房地产调控政策不断加码。朱江分析称，限购、限贷、利率上调这三服药药力很猛，大大降低了购房者的需求。同时，在去年的房地产市场中，涨价带来了巨大的恐慌性购买，透支了一部分需求，这也使市场需求出现下滑。在供给市场，由于济南发布新规，新建住宅的主体结构需要盖到12层以上且达到总楼层的一半之后才能拿到预售证，导致今年以来济南供应下降较多，很多楼盘处于断货状态。另外，今年以来，济南土地供应整体较少，这也使大家对未来的供应有所担心。

在供应、需求双双减少的背景下，目前市场维持着脆弱的平衡。“涨也涨不上去，因为需求大幅减少；降也降不下来，市场的供应很少，开发商也不着急放货。”朱江说，从这种角度考虑，未来几个月内，济南市场的房价将保持稳定，不会出现大起大落。

另外，中央对房地产市场的定位是“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产调控已经被提到非常高的高度，如果市场继续出现大涨，各地政府甚至会继续加码调控，这也将促使房地产市场未来几个月保持稳定。

但这种脆弱的平衡能持续多久引人关注。朱江说：“供给一直不上来肯定是不行的，城市还要快速发展，还有很多购房需求，未来还是要增大土地供应。”