房屋租赁新规为租客护航 房租押一付三将取消

房租说涨就涨、一言不合就赶人、退房时扣押金……谈起租房，多数人表示“说起来都是泪”。从5月中旬开始，由住房城乡建设部起草的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称条例），向社会公开征求意见，这是我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规。分析人士表示，此法规如果实施，租赁市场将迎巨变，住房租赁和销售将更加规范，当事人合法权益和交易安全将得到更好保障，有助于租赁市场流通性机制的更好建立。

租赁市场蛋糕巨大

据统计，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等。未来，我国将新增2亿人进入租房市场。租赁已成为居民居住形式的重要选择和生活方式。同时，大环境也在助推租赁时代到来。首先，近年来热点城市的房价持续走高，居民首次购房年龄推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁；其次，相继进入社会的85后、90后、00后，其结婚年龄也相应推迟，“单身贵族”崛起；再次，外来人口居住稳定性提升，2014年约有2.53亿城镇外来人口，其中60%携配偶、子女一起流动，在就业地城市平均居住时间超过3年。

但是，这样一个关乎如此多民众利益的市场，此前几乎一直在“无管理、无数据、无法律”的状态下野蛮生长。在房东与房客、房东房客与中介之间的权利义务上，甚至租房供求和租金信息等方面，一直没有明确的规范和信息披露。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从政策内容来看，对于租赁市场的各个参与主体都进行了行为约束，这是最大的亮点。过去的类似约束其实不多，导致租赁市场权利和义务不对等。此次政策对于经纪机构等也提出了规范，有助于租赁市场流通性机制的更好建立。

租金规定变透明 

目前我国房屋租赁的期限一般为1年，但条例鼓励签订长期租赁合同。对于租客来说，频繁搬家是他们最为头疼的事，很多时候租客并不想搬，但因为当初只是签订1年租约，到期之后出租方却又大幅提高租金，因此不得不搬。条例从实际出发，鼓励签订长期租约，这从某种程度上来说，将改变租客频繁搬家的局面。

条例提出，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订3年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。条例同时提出，对于这些住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。此外，为了鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业，条例也作出原则性规定，明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权，这些都会对未来住宅租赁市场形成新的影响。

押一付三或将消失

目前北京住房租赁市场通用的方式是“押一付三”，首次支付需要一次性支付相当于4个月房租的钱款，这对于部分租客来说，确实是一笔不小的开支。同时，在租赁过程中，租客只能被动接受出租方的涨租要求，否则只能搬离，这也无形中给租客带来了诸多不确定性。

条例提出按月支付方式，同时提出事先约定调整房租的规定，未来房租支付以及调整方面，都会因此而出现新的变化，“押一付三”的方式可能将逐渐淡出市场。

对于最敏感的租金支付，《条例》不仅提出鼓励按月支付，还明确房东不得擅自提高租金目前在北京有套两居室正在出租的李先生是这样解读的：并非说“房租不能涨”，而是在协议双方“约定”的条件下涨价。他还认为，目前，租金支付大多为押一付三，协议是一年一签，“按月付租，房东多了好多事，如果租客不交房租还要每月催缴，无形中增加了成本。”

房东或中介扣留押金或被罚

如果能开心租房，年轻时何必早早背负巨大的买房压力？可问题是，租房中遇到房东随意提价、“一言不合”就被赶、押金说扣就扣的情况并不少见，这房租得有点“艰难”。

针对这些租房“乱象”，意见稿提出，住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。

“意见稿强调对住房租赁出租方和承租方所负法律责任和义务的界定，特别注重对承租人的保护。”住建部政策研究中心副主任周江说。

意见稿提出，出租人扣留押金的，应当承担举证责任。随意克扣押金，将会受到处罚。条例明确，出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1000元以上5000元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。

二房东空间越来越小

靠分割房间群租赚取差价的二房东，生存空间也会越来越小。针对二房东转租他人住房违规经营等行为，条例也给出了明确的说法：转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

据了解，二房东主要是把大房分割成为各个小单间再对外出租赚差价，但这种以赚钱为目的的行为，不仅扰乱的租赁市场，同时对租客来说，也无舒适性可言，条例将规范转租行为，让租房的生活品质更高。

“新规对规范房屋租赁市场还是有一定作用的。”做房产中介多年的田先生认为，房屋租赁市场的规范难点在于，其监管仍处于“真空”地带，新规的出台和落地要真正发挥作用，关键还在执行。相关部门应加大监管力度，健全投诉机制，让相关规定真正落到实处。

中介11项行为被禁止

目前，我国房地产中介服务机构约有6.8万家，从业人员将近100万人。中介行业在为住房交易作出贡献的同时，也存在各种各样的问题。针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

不过，公租房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用该条例的规定。值得注意的是，在政府力推房企自持物业的大背景下，也将为租房人提供更稳定的租期和更完善的服务。一旦房企的长租公寓大量面市，将直接与私营房东和房屋租赁中介形成竞争关系，有效平抑房屋租金价格。条例的出台，也是对存量房市场进行的一种预警。