开盘即售罄 济南为啥房子卖得“有点快”？

济南楼市开盘即售罄的现象还在持续。来自克而瑞济南公司的数据显示，前一周济南有3个楼盘加推新产品，当日去化率都在95%及以上，其中，路劲东城为99%，绿城玉蘭花园达100%。

对于未来的行情，合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者表示，预计下半年市场将维持供需“紧平衡”的状态。而对购房者来说，“刚需购房者没必要观望，投资性购房者则需要谨慎对待。”

新品价格不低，卖得还火

来自克尔瑞济南公司的数据显示， 前一周（5月22日－28日）济南商品住宅市场无新项目入市，有3个项目加推新产品，分别为路劲东城、龙湖春江郦城、绿城玉蘭花园。

这3个加推新产品的楼盘，销量都较为不错。

路劲东城二期5月28日开盘，共有252套房源，户型面积为107平方米－140平方米，当日成交250套，去化率99%，成交均价14999元/平方米。

龙湖春江郦城5月25日加推274套小高层房源，户型面积为123平方米－150平方米，当日成交260套，去化率95%，成交均价1.5万元/平方米。

绿城玉蘭花园5月24日加推76套小高层房源，户型面积为120平方米－160平方米，成交价均价2.2万元/平方米。

至上周的5月30日，中新锦绣天地加推280套高层房源，户型面积在115平方米－125平方米，均价为1.18万元/平方米至1.19万元/平方米。它的当日去化率虽然没有前面3个高，但也成交260套，去化率达到93%。

另外，在5月中旬，济南还有另外4个项目加推新产品，去化率也都较高。

5月13日，中海华山珑城有2栋楼加推，共340套，户型面积为112平方米－127平方米。开盘当天，这340套住宅全部售完，去化率达到100%，销售均价9800元/平方米。

5月14日，三盛国际公园10号楼开盘，共有108套房子，为118平方米的三室产品。开盘当天，该栋楼成交80套，去化率74%，销售均价1.7万元/平方米。

5月19日，融创财富中心加推，包括B3地块的5、7、8号楼，均价2.5万元/平方米，户型面积113平方米－178平方米，共234套。开盘当天，234套房源全部售罄，去化率100%。

同日，中新锦绣天地A08地块6号楼开盘，共108套产品，主力户型为124平方米的三室。开盘当天成交106套，去化率98%，成交均价1.2万元/平方米。

刚需，出手便是

投资，则须谨慎

在限购政策的严厉打击下，济南市场上的投机土壤已经不复存在，为何市场上仍然频现开盘即售罄的现象？

许传明向经济导报记者分析，去年10月出台的济南楼市调控政策，提高了商品房预售申请门槛———规划12层以下住宅单体主体结构完工、12层以上住宅单体主体结构完成一半（不少于12层）后，方可办理商品房预售许可。这导致很多楼盘因达不到条件而拿不到预售证，延缓了新产品入市的速度。

许传明认为，今年下半年将有较多楼盘和产品入市，市场上供需紧张的情况会有所缓和，但难以得到根本改观。“预计市场将维持紧平衡的状态，开发商的供货速度将决定市场的销售情况。”

对于未来的价格，许传明预计，在政府的大力调控下，房价将保持高位盘整的态势，不会再出现大幅上涨的情形。

那么，在当前市场下，购房者还是否适合入市买房？

许传明认为，对于自住的刚需族来说，没有必要观望，现在反而是购房的时机。“本轮调控政策重点调的是两个，一个是调投机，一个是调价格。在严厉的调控政策下，市场上的投机氛围已经没有了；在价格方面，政府限价严格，使市场的价格保持稳定———如果没有限价影响，市场上的涨价冲动还是很强的。在投机、价格都被限制住的情况下，对刚需是有利的。”

而对于投资性购房者来说，许传明则建议应谨慎：“从入市机会来说，现在投资性购房者没什么机会，因为大部分投资都已经被限制住。而从投资品种来说，投资讲求的是门槛低、退出快、收益大。但在限购政策下，即使本地户籍居民买二套房，也需要60%的首付，需要动用资金比较多。在退出方面，根据济南的限购政策，在购买房子后，需要房产证取得满两年之后才能转让。如果是购买新房，加上建设周期，需要四五年才能退出，周期太长。从收益来说，在严厉调控之下，未来的房产投资收益未必能达到很多人的预期。”

另外，中央一再强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。4月底召开的中央政治局会议再次提到，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

许传明认为，所谓的房地产市场长效机制主要指向房地产税，目前开征房地产税的技术条件已经成熟，只待立法层面的突破。而房地产税如若开征，将对目前的商品房开发模式产生重大影响，这也是投资性购房者应该考虑的风险之一。