楼市初见多地降房价 长效机制静候房地产税落地

“3·17”新政之后的楼市降温,让房地产税的紧迫性有所减缓。不过,在清华大学国家金融研究院副院长朱宁看来,尽管短期调控政策效果明显,但作为调控房地产市场的长效机制,房地产税仍势在必行。

记者采访获悉,按照立法工作计划,今年《房地产税法》的工作重点是抓紧调研和起草,送审还需些时日。而草案出台以前,关于房地产税的疑问仍然很多。在中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌看来,增加房产的保有成本,或将成为房地产税降房价的关键。

税收调整新方向

6月4日,在2017清华五道口全球金融论坛上,朱宁表示,房地产税应该发生在保有环节,而不是交易环节,就是说即使不卖房,持有在手里就有一个持有成本,这对于很多投机者来说会有一个非常强烈的反面效果。

“增加了持有环节的成本后,明显可以减少投机和减小房价涨幅。”朱宁表示。这和张斌的看法不谋而合。

“在我国现行税制下,房地产的税负基本集中在开发、建设、交易环节中,保有环节税负很轻。在重庆、上海试点房产税之前,自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税,持有房产基本没有额外成本;因此,房地产税费的综合改革应适度向这方面倾斜。”张斌告诉记者。

税收调控政策的运用,无疑能对房地产市场价格产生影响,关键在于如何适度地运用税收工具。

朱宁认为,过去15年中国房地产市场的牛市,很大程度上是地方政府主导的牛市,这跟地方政府的目标和财政收入来源紧密相关。房地产税的正式推出,逐步完善作为楼市长效调控机制,以税费手段调节房地产市场需求结构,坚持“去投资化”,防止市场供应偏大,未来房地产市场将回归以自住属性为主,楼市也将从“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道;同时,如果房地产税能够给地方政府提供一个稳妥的财政收入来源的话,也能够降低地方政府推高自己所在地房地产价格的动机。

不过,在经济学家马光远看来,房地产税的政策目标究竟是什么还不明确。如果是完善房地产税收体系,就要在征收房地产税的同时,大幅度地取消其他的税费;而要抑制高房价,就不应该针对居民个人,而应该对那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,或者对炒房者直接征收暴利税。

在疑问得不到制度的回应的情况下,强行推行房地产税甚至搞扩大试点,不仅无法抑制房价,反而会引发更多的不公平。怎么征收、怎么监管、税率是多少这些问题,都是要在制度明确的前提下才可以讨论的问题。

事实上,中国对房地产税进行改革之初,基于控制房价和完善税制的目的,提出将现行的房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并,转化为房地产保有阶段按年统一收取的房地产税。

不过,前几年关于房地产税的改革,无论是重庆、上海的试点,还是总体思路,合并或取消其他的税费的说法却越来越淡。

“房地产税有很多难点,包括和土地出让金的关系、监管问题、税率问题。相对来说,合并多种税成一种税的思路是比较明确的。”张斌表示。在他看来,房地产税只是改革进程中的一个环节,不仅整个土地制度要进行改革,财税体制改革也要有相应的进展。房地产税是系统改革中的一个部分。

踽踽前行

事实上,在多位经济学家看来,房地产税主要任务并不是降房价,而是理顺财税体制、建立长效机制。

“希望房地产税达到让房价下跌的目的有些乐观。”中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示。

“以价格下降为目标的调控,有短期‘抑制’投机性需求的作用,但无法长期稳定房价,反而房价会越调越高,投机需求越调越大。满足市场机制理性决策的前提和效用最大化的约束,才能真正修复市场调节机制。”马光远表示。

此前的限贷限购等政策一直作为短期调控措施,在多种复杂原因下调调停停,非但没能使房地产市场回归居住属性,反而使价格更不稳定。

不过,在短期调控手段让房价冷静之后,长效机制建立有了更充足的时间。

5月23日,中央全面深化改革领导小组第三十五次会议召开,通过了《个人收入和财产信息系统建设总体方案》。通过推进个人收入和财产信息系统建设,要立足现有信息资源,在符合法律法规的前提下,合理确定系统归集的个人收入和财产信息范围,建立健全标准规范和管理制度,实行信息分级分类管理和全程可溯安全机制,强化安全技术保护,推动个人信息法律保护,确保信息安全和规范应用。

制定个人收入和财产信息系统建设总体方案,不仅为个税改革做好铺垫,同时也为房地产税征收打下基础。

事实上,房地产税的改革,近几年一直在推进中。

2013年11月,十八届三中全会公报中提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中;2015年8月,房地产税正式列入人大立法,并将其作为“第一类项目”;2016年3月11日,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示,房地产税法列为全国人大常委会当年立法工作计划的“预备项目”;2017年5月,全国人大常委会2017年立法工作计划中,将房地产税法列入预备级研究论证项目。

在业内专家看来,转变房地产是支柱产业的惯性思维,增强改革的定力,并加大房地产调控政策的执行力度和问责机制是建立长效机制的首要任务。要使房地产以“消费品”为主,继而实现均衡价格,避免像过去几轮房地产市场调控那样,价格稍降就被“崩盘论”和“GDP下滑”的说法所误导。在持续短期调控政策稳定市场价格后,理应尽快对接长效机制,以居住为主的房地产市场才能保持长期平稳健康发展。

“我们已经错失了最好的建立长效机制的时机,所以改革的任务会更加繁重。”朱宁表示。