北京一开发商"断供" 投资人千万置业仅用5个月被查封

2013年，位于北京亦庄的西曼国际高科技产业园在建设时，曾因集资建房引发关注，如今，该产业园因为欠贷而被法院查封。就在该产业园的房产土地面临被拍卖，用以偿还银行贷款时，当年出资1850万元购买了该产业园8号楼的服装企业主孙先生提起执行异议，要求解除查封，确认自己对房屋的所有权。

昨天，大兴法院开庭审理了此案。与孙先生有着类似遭遇的其他11位投资人均提出了相同的诉讼请求。

千万置业仅用5个月后被查封

59岁的孙先生是一名服装企业主，他花了1850万在西曼产业园购置的办公楼，仅仅使用了5个月，便被法院查封。

孙先生介绍说，2013年10月27日，他与北京西曼国际服饰有限公司签订《股权投资协议书》。双方约定，西曼公司将其开发的、位于亦庄地区的西曼国际高科技产业园所有的D区8号楼房产转让给孙先生，房屋总价为1850万元。也就是说，这份名为股权投资的协议，实际是一份房产转让协议。

由于该产业园属于工业用地，按照国家规定，在销售时无法分割办理产权，因此协议中还约定，孙先生的企业在北京经济技术开发区注册、并且在西曼亦庄国际高科技产业园合法营业满1年后，西曼公司为孙先生的企业办理产权分割。

在涉案房产取得了所有竣工验收手续后，孙先生依约于2015年6月30日向西曼公司付了涉案房产的全部价款及其他相关费用。2015年7月1日，西曼公司将涉案房产交付给孙先生，孙先生对房产进行了装修，准备作为新的办公地点使用。

但仅仅几个月后，2015年12月孙先生在园区内的房产被法院查封。与孙先生有相同遭遇的，还有出资购房的园区内几十家服装企业业主。

根据媒体报道，2010年北京市政府出台《北京市促进设计产业发展指导意见》，其中大兴区明确被列为首都工业设计重点发展区域。2011年1月25日，“中国(大兴)工业设计产业基地”正式揭牌。2011年，北京西曼国际服饰有限公司以拍卖的方式在北京亦庄经济开发区拿下一片221亩的工业用地，力图打造一个国际化的高科技设计产业园，2013年，该产业园被列入北京经济开发区“一谷五园”区域发展规划之中，被媒体称为“中国设计瑰谷”。

但是“设计瑰谷”产业园内的房屋和土地产权，却因为集资建房与抵押贷款的并行，惹来一系列纠纷。12名园区投资人提出执行异议的案件昨天在大兴法院开庭审理。

集资建房后将房产抵押

从现有的证据材料看，2012年4月1日，西曼公司正式取得园区房产所在地的国有土地使用证，随后依次取得建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程许可证等一系列的法律许可。“这些足以证明，西曼园区是完全合法的开发和建设”，原告孙先生的代理律师表示。

西曼产业园的建设和销售一直都备受关注。根据2013年的媒体报道，由于园区属于工业用地，价格比商业用地售价“实惠”很多，园区内独栋写字楼的地上建筑面积2000平方米，可使用面积3000平方米，地下500平方米，售价为2200万至2300万元，每平方米均价不足10000元，而同期该地段的写字楼均价约为每平米20000元。

“2011年到2013年这段时间，西曼公司因自身没有能力足额交纳土地出让金，开始与广大服装企业主以《股权转让协议》方式收取款项，筹措土地出让金的缺口，以及后期建设费用，以此方式共吸引了包括孙先生在内的50名投资人，共计6亿元资金。”孙先生的代理律师介绍说。

一方面集资了6亿元，另一方面，西曼公司仍向银行申请贷款。2013年12月10日，浦发银行石家庄分行受东方资产委托与西曼公司签订《委托贷款合同》，向西曼公司发放贷款2.5亿元，用于西曼国际项目工程款及相关费用。随后，双方将园区土地使用权及所在地上建筑物，办理了抵押权登记。

2015年7月13日，由于西曼公司逾期不支付贷款本金与利息，被浦发银行起诉到法院。2015年11月5日，法院裁定园区土地使用权及地上在建工程采取拍卖或变卖方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行。

随后，孙先生等投资人的房产被法院查封。记者在现场看到，位于亦庄的西曼产业园区外侧目前已经被贴上了法院查封的封条，昨天几名投资人在法庭表示，投资千万的办公楼，目前仅当作堆放杂物的仓库使用。

对簿公堂要求解除房产查封

在自己的办公楼被查封之后，2016年6月，孙先生向法院提起执行异议申请。2016年9月12日，浦发银行将西曼公司的债权转让给中建投信托有限责任公司，中建投信托公司因此成为西曼公司的债权人。

2017年3月，法院以“西曼公司并未取得政府主管部门的房屋预售许可，将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，原告孙先生与西曼公司之间的房屋买卖合同违反相关规定。且孙先生明知西曼公司对涉案房屋不能预售和办理过户登记，仍然与西曼公司签订协议，孙先生对未能办理过户登记存在自身原因”等为由，驳回了孙先生的异议申请。

2017年4月12日，孙先生以西曼公司、中建投为被告提起诉讼，要求法院解除对房屋的查封以及确认自己对房屋和土地的所有权。另有11名投资人，与孙先生一起提起执行异议诉讼。

被告：尽快拍卖才能确保各方利益

在昨天的庭审中，被告西曼公司辩称，西曼公司是该土地唯一所有人，孙先生等人虽然具有与西曼公司的合同权益，但还未物权化，因此相当于没有任何物权，孙先生要求排除他人的担保物权的请求没有依据。

西曼公司表示，孙先生等人的情况属于投资失败，要寻找止损的办法，需要让该案尽快执行，这样才能保护各方当事人的合法权益。目前，西曼公司的债务一个月利息高达1000万。10个月就是1个亿。如果原告能够尽快撤诉，使得涉案土地与房屋可以尽快进入拍卖程序，就能减少利息的损失。

中建投公司从浦发银行手中转接了土地房产抵押债权，中建投认为，孙先生等人与西曼公司的股权转让协议与资产转让协议实为房地产买卖行为，但是西曼公司并不具备房地产开发资格，其开发房地产项目是违反房地产开发管理条例的，根据国家规定，工业用地是不可出售与预售的。中建投表示，该公司受让债权之后，对本案涉案标的物享有抵押权，孙先生等人不享有合法权利，不能阻止法院执行。

该案昨日开庭审理，并未当庭宣判。

说法

工业用地有别商业用地置业者需谨慎

京师律师事务所戴汇瑜律师表示，在北京，类似本案中的工业用地并不在少数，比如亦庄经济开发区、通州的联通U谷以及丰台总部基地，很多地块都属于工业用地。与商业用地相比，工业用地的销售价格相对便宜，但是在销售时，产权分割不明确，是其比较显著的一个特点。

戴汇瑜表示，目前，对工业用地是否可以分割销售的问题，没有相应的法律和法规规定，不少工业用地都采取“先期建设——后期企业入住——最后办理产权分割”的销售模式，在此过程中，产权问题较容易发生纠纷。