战场正悄悄转移 房企借道特色小镇再战三四线城市

三四线机会

随着一线城市的购买力外溢和城镇化的推进，很多一线城市的卫星城市开始率先出现机会。

“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”世联行董事长陈劲松在今年3月的业绩发布会上说。

对于三四线战略，中梁地产集团董事长杨剑做过一个形象的比喻：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

严跃进表示，三四线城市的拿地成本相对较低，预算可以控制在10个亿以内。这对于部分房企来说有积极作用，在资金预算比较吃紧或融资压力大的情况下，会放弃大城市的购地机会，转而积极到三四线城市拿地。另外三四线城市购房和购地政策较宽松，所以此类城市的土地市场自然也会有高溢价等情况出现。甚至会出现全国型大房企和地方中小房企竞争拿地的现象。

中原地产首席分析师张大伟认为，房企目前正积极拿地，近期三线城市土地市场溢价率有明显上升。整体市场热度从过去的一二线转移到三四线城市。

此外，对于企业而言，强三线城市不仅拥有房价的红利，其周转速度也明显高于一二线城市，这个也成为诱惑的机会。

“我们目前采用的是36781快周转模式，3个月开工，6个月开盘，推盘首日销售70%，当月完成80%，1年销售现金流归正。考虑到现在市场较好，我们还在进一步提高自己的周转速度，争取拿地就开工，3个月开盘，这样可以实现资金周转速度更快，也将助力我们扩大规模。”赵红卫说。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，如江西南昌去年商品房土地供应量下降两成，为近4年新低。在去库存的思路下，未来1~2年部分三四线城市的供求关系可能得到改善。

来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3~5年，长三角区域部分三四线城市（含部分县级市），可作为开发房企未来进入的备选城市。对于去化周期小于15个月或区域中心城市周边的三四线城市，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。