战场正悄悄转移 房企借道特色小镇再战三四线城市

海通证券认为，2017年以来，不同线级城市的地产销量出现明显分化。一季度全国商品房销售面积同比增速19.5%，其中重点40城(主要为一二线城市)销量增速仅6.3%，而非重点城市(主要为三四线城市)销量增速则高达29.0%。

风险几何

从目前情况看，尽管三四线城市商品房价格不高，但与一线城市相比，其地价等成本要低得多，而且相关审批、开发程序也相对宽松、简单。当地政府非常希望吸引外来的品牌开发商，通过引入先进理念和成功经验，拉动当地房地产行业的发展，因此土地、税收等优惠政策很多。

不过，对于房企来说，三四线城市也存在着不遵守游戏规则、政府工作效率低下和“换届风险”等问题。

“比如土地市场环境不规范，人情关系钱权交易比较严重。”一位业内人士指出。

也有观点指出，三四线城市蛋糕小，没有规模发展的空间。在一二线城市做一个项目，获得的销售额和盈利规模相当于在三四线城市做多个项目。

今年4月，深圳国资房企深圳控股就加快了对三四线城市土地的处置工作，挂牌出售5家间接全资附属公司的全部股权，上述公司分别于江苏泰州、广东佛山拥有未开发土地合约100.47万平方米。

据深圳控股年报，2016年，其深圳项目平均毛利率约为49.9%，其他一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅为11%。

同时，万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个三四线城市进行了计提存货跌价准备，总金额为13.8亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。

中信建投指出，根据历史经验，一二线城市出现向上的拐点后，三线城市往往表现会滞后；一旦向下的拐点出现，三线城市也会同步下跌。目前整体流动性依旧宽松，但宽松边际已经开始收窄。