设最高限价！济南又供地1830亩 唐冶片区成本轮供应主力

6月22日，济南市国土局公布23宗地出让计划，一次性放出1830亩土地，这些土地，主要集中在唐冶片区，有14宗，约1532亩地；其他9宗大都是非住宅用地，只有2宗住宅用地，在北湖片区和济南原龙科机电地块。另外，西客站也有一宗商业用地出让。范围涉及历城、历下、市中、天桥、槐荫五个主城区。

唐冶供地最多　

CBD商业、停车用地也在本次供地范围

除了定向供地外，这是今年济南主城区首次供地，将给开发商带来很大吸引力，缓解开发商的拿地饥渴。

其中，唐冶新区成为供地主力，“贡献”14宗土地，折合1532亩，所供宗地以居住用地为主。其中，居住用地8宗，折合土地1115亩，规划住宅既有高层，也有低密度产品。

历下区长岭山片区此次推出一宗74亩的居住地块，规划为高层住宅。根据去年公布的长岭山片区控规，该片区规划“一心、一轴、四组团”。目前历下区正在进行刘智远城中村改造项目，因为紧靠软件园与汉峪金谷，且属于历下辖区，该片区的发展一直备受关注。

北湖片区核心区西侧片区也推出一宗居住、商业商务地块，规划住宅为高层，商业建筑为低、多层，另外须配建一处建筑面积不小于4000平方米的社区配套中心，含社区卫生、文体、服务等设施。

时隔五六年后济南西客站片区再次供地，推出的是商业商务用地，为铁路法院北侧地块，土地面积13668平方米，规划要求处理好与轨道交通的关系，满足京沪高铁安全防护要求。

此外，作为CBD景观轴地下空间的一部分，CBD2宗商业、停车及附属设施、道路与交通、公用设施用地也在本次供地范围之内，土地面积共80802平方米，按照规划要求统筹地上地下功能，保持地面景观协调统一,并且与轨道交通、地下环路、综合管廊等相衔接。据悉，建设施工方面与轨道交通经过的M1线与环线保持同步，未来地下轨交站点与地面公交、BRT、出租车等将实现零换乘。

首次实施最高限价　超过限价要竞保障房

根据4.19限购政策，济南土拍将实施最高限价：设置最高价，竞拍价格达到最高价后，各开发商竞买公共设施，比如保障房之类的。不过此前长清和章丘拍地都没有设置最高限价。

此次主城区供地，为了防止地价过热，政府将设置最高限价。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”的原则，本次调整在提高竞买保证金缴纳门槛的同时，针对市区内热点地区的居住用地使用权在出让竞拍环节设定最高限价，从而引导房地产企业理性竞价，控制溢价率、遏制“地王”现象产生。

记者从市国土部门了解到：“最高限价”是《关于进一步完善调控措施促进济南市房地产市场平稳健康发展的通知》出台后，济南市将新政落到实处的新措施。

居住用地的最高限价，在济南土地市场是首次出现，但在北京等城市的土拍中已有多年的运行经验，是单宗土地竞拍成交的最高限定价格。本轮调整采取“限地价，竞配建拆迁安置房面积”的网上挂牌出让方式进行。调整后，当网上报价达到最高限价时经询问竞买人，有意愿的将以相同报价进入“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，以网上限时报价阶段最后报价有效，最后报价即最高限价为土地成交价款。

竞买人报价达到最高限价，网上交易系统自动转为“配建拆迁安置房面积”竞拍环节，进入该环节交易系统自动启动20分钟倒计时，各竞买人须在规定时间内，一次性报出对出让宗地内配建拆迁安置房建设面积。承诺配建拆迁安置面积最大者成为宗地竞得人，报面积相同的取先报面积者得，20分钟倒计时内无人报面积，交易系统自动关闭报价通道，网上限时竞价阶段最高有效报价者为竞得人。

宗地竞拍成交后，竞得人需在成交后十日内与市政府指定单位签订拆迁安置房建设协议，持协议才有资格签订《国有建设用地使用权出让合同》，逾期取消竞得资格，竞买保证金不予返还并列入诚信黑名单。

在拆迁安置房的设计、建设标准方面，要求与宗地内商品房相当，不低于济南市拆迁安置房标准，应整栋整单元提供，并与商品房同步建设、同步验收，此环节在相关责任部门监督下进行，竣工验收后移交由政府无偿使用。宗地内拆迁安置房建成后，由相关部门统筹调配，根据被安置居民意愿，不仅向该片区所涉及居民提供使用，也可安置济南市其他区域居民。

结合来看，今后房地产开发企业不仅要考虑到土地溢价率与预售条件挂钩，溢价率高出100%后带来的预售滞后资金占用方面的因素，更要求企业对成本的控制和核算做到更加精准，将安置房建设增加的成本加入其中，拿地过程中切勿“冲动消费”。

竞买保证金为历年最高　必须是自有资金

根据济南市国土部门提供的宗地出让挂牌文件来看,出让居住用地在竞买保证金一项有了大幅提高和更严格的要求。就昨日挂牌出让的唐冶片区宗地为例，涉及居住用地无论是单宗出让还是组合出让，规定缴纳的竞买保证金都有一定比例的提高，记者查阅以往挂牌文件，发现此次设定的竞买保证金门槛较历年是最高的一次。

合并前期已实施的，开发企业竞地前需签定承诺书确保竞买保证金是自有资金，一旦发生资金来源违规,将扣除保证金并纳入黑名单,两年之内不得参与拍地等方面的规定，土地市场在管理、运营、品牌、资金、成本等方面对房地产开发企业做出了更高的要求，加大了拿地的难度，优胜劣汰势必加速房地产市场的优化。

另据了解，此次针对土地供应所设定的最高限价、提高保证金缴纳金额等调整，是济南市土地市场落实调控政策的又一新举措，据国土部门人士分析短期内将对济南市土地市场的高溢价率、“地王”现象起到一定的遏制作用。