中小房企面临生存压力 房地产行业兼并重组活跃

通过并购地产项目公司增加土地和项目储备，成为不少大型房企的选择。据不完全统计发现，今年以来，已有20家左右非地产主业公司先后公告处置旗下地产业务。

业内人士表示，在房地产调控周期，融资能力、品牌等居于劣势的中小房企面临更大的生存压力，部分企业选择出售相关资产。相较于在土地市场直接拿地，通过并购地产公司股权，获取土地储备手续简单，可以缩短开发周期，且税费更低，但通常需承继标的公司的负债。这些因素促使房地产资产交易趋于活跃。

剥离房地产业务

今年以来，新黄浦、红豆股份、丰华股份等多家非房地产主业公司先后公告，拟转让房地产公司股权，部分公司借此退出地产行业。不少公司通过转让资产获得一次性收益，增厚了当期利润。

以新黄浦为例，公司拟转让上海鸿泰房地产有限公司30%的股权及对标的公司1.03亿元债权。经上海联合产权交易所公开挂牌，于6月19日以拍卖方式组织实施竞价，广东德骏投资有限公司以12亿元竞拍成交。本次交易实施后，预计将增加母公司2017年度税前利润8亿元左右。

红豆股份拟将红豆置业60%股权转让给控股股东红豆集团，交易价格为8.2亿元。公司“房地产+纺织”的双主营业务变更为以服装业为核心的单业务模式。受益于此次资产转让，红豆股份预计2017年上半年实现净利润4.9亿元左右，同比增长728%。

山东高速拟转让全资子公司烟台合盛房地产开发有限公司100%股权及14亿元债权，挂牌价格为15亿元。挂牌信息显示，烟台合盛早已资不抵债。山东高速表示，本次股权挂牌转让，有利于落实公司转型升级发展战略，盘活存量资产，确保实现投资收益，促进公司可持续发展。公司初步测算，若本次股权转让成功，股权转让收益约为475.78万元；若2017年5月底实现股权交割，由受让方代合盛公司偿还股东借款本金及利息，预计可实现利息收入约32680.07万元。自2016年以来，公司多次挂牌转让旗下业绩不佳的地产公司。由于转让相关资产，公司2016年业绩表现良好。

中茵股份相关人士近期也表示，按照公司转型规划，将完全剥离房地产业务。2017年将继续完成房地产资产的剥离工作，围绕闻泰通讯做强做大。

分析人士指出，非房地产主业上市公司出售地产业务股权，有利于回笼资金，回归主营业务。对于大型房企来说，相较于通过并购地产项目公司增加土地和项目储备，在热点城市拿地、融资及后续项目开发成本较高。种种因素促使房地产资产交易趋于活跃。

收购兼并增加

受资金链紧张和资金成本上升的影响，房地产企业之间的兼并收购案例明显增加，其中不乏一些知名地王项目公司。在这些转让案中，多数附带了债权。受让方除了支付相应股权对价外，还需负担相关债权。这也显示出相关企业转让这些项目背后的“力不从心”。

6月8日，北京产权交易所信息显示，华侨城股份以7.34亿元底价转让其全资子公司北京侨禧投资有限公司49%股权，受让方还需支付44.49亿元的借款利息。北京侨禧投资有限公司所持主要资产为丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块。该地块于2015年11月初由华侨城股份、招商地产和华润置地3家企业组成联合体以83.4亿元竞得，是当年的丰台地王。不过，招商地产和华润置地陆续退出，该地块由华侨城一家通过北京侨禧持有。中国证券报记者了解到，目前该地块的开发尚未有实质性进展。挂牌信息显示，项目公司北京侨禧投资有限公司目前经营不乐观，2016年末净亏损2.6亿元。截至2017年4月30日，北京侨禧资产总计90.46亿元，所有者权益为-2.62亿元，负债金额达93.08亿元。此外，受让方与转让方将按照持股比例共同向标的企业提供借款。

统计显示，近3个月以来，在北交所挂牌转让的房地产公司股权项目明显增多，且在挂牌价中债权占据较大比例，其中不乏一些大型企业的房地产项目。

上市房企方面，融创中国、蓝光发展、阳光城等公司先后通过并购项目公司股权的方式拿下天津、重庆、成都、武汉、广州等多个地产项目及土地，并购标的集中在重点城市市场。

6月26日，SOHO中国宣布，以35.73亿元出售上海虹口SOHO。资料显示，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心，总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米。出售时处于满租状态。

缩短开发周期

分析人士指出，相比通过招拍挂补充土地储备，并购地产公司股权需承继标的公司负债，但好处是收购手续简单，土地或者在建工程的各类许可证可以更名，不用重新申报，且税费更低。此外，通过股权收购的方式能缩短开发周期。

中国房企产业协会此前发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。

该报告认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。

北京二手房市场持续低迷

近期，北京二手房市场价格持续下降，成交量萎缩严重。中原地产数据显示，6月1日-25日，二手房住宅签约仅6969套，为近27个月的最低值。中原地产首席分析师张大伟称，7-8月北京二手房价可能继续下调5%左右，回到2016年10月左右的价格水平。

市场降温明显

“真没想到价格下降得这么快。”家住天通苑的王先生向中国证券报记者感叹道。主做天通苑二手房生意的一房产中介经理小刘介绍道，“相比年初高位，普遍下降10%左右。现在挂410万元的房子，年初高点可以挂到460万元。”

中国证券报记者走访宣武门某房产中介门店，了解的情况基本相似。“这边在售的房子均价在11万元/平方米左右。”一房产中介小伙称，“有的房子价格较5月初最多降了1万元/平方米，最少的也有3000元/平方米。”

一系列政策组合拳让春节前后疯狂的房地产市场持续降温。根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后5年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求，土地供应节奏加快。

国家统计局公布的2017年1-5月份全国房地产开发投资和销售数据显示，房地产开发企业当期土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，土地成交价款3036亿元，增长32.3%。全国土地市场分化明显，一、二线城市土地溢价率平均为21%，达到近5年新低，而三、四线城市平均土地溢价率高达46%，刷新历史纪录。

房价料继续下行

中原地产首席分析师张大伟称，“整体看，北京等一二线城市网签成交量持续走低，市场进入调整周期。北京二手房整体价格自4月份累计跌幅约6%，部分区域有些房源跌幅超过10%，目前的价格大约回到春节前后水平。预计7-8月可能继续下调5%左右，回到2016年10月左右水平。”

根据国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，二手住宅价格环比下降的城市7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市30个，比上月增加8个。其中，北京二手房价格降幅最大。

云房数据研究中心公布的数据显示，5月北京市二手住宅均价为63612元/平方米，环比下降1.50%。