中央部署楼市调控:抑泡沫与去库存双轨并行

“要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展。”6月26日，全国政协十二届常委会第二十一次会议开幕，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽对房地产供给侧作出这样的战略部署。

而在6月23日，银监会党委书记、主席郭树清在对农业银行总行调研座谈会上曾强调，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

中央高层对于楼市调控的部署并不矛盾，这说明当前楼市呈现部分区域房价过快增长、泡沫累积，但同时房地产库存量依然偏大的双重难题。当前及今后一段时期内，房地产调控政策控房价与去库存将双轨并行。

“当前房地产市场最主要矛盾到底是去库存，还是抑泡沫，恐怕都不准确。中国房地产市场最大的特征就是‘东边日出西边雨’。‘东边日出’，就是指房价涨得很快；‘西边雨’就是库存很高。一线城市、部分热点二线城市供不应求与三四线城市库存高形成鲜明对比，必须差别化调控。”住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌在接受中国房地产报记者专访时表示。

热点城市抑泡沫 房贷一再收紧

对于一二线热点城市甚至部分楼市过热的三线城市，降房价、抑泡沫仍是楼市调控的主基调。而收紧房贷，效果最为直接。

近期许多城市的个人住房贷款利率均有不同程度的上涨。例如，北京市的部分商业银行从年初首套房贷利率的8.5折，到现在的1.1倍，房贷利率疯涨了近30%。广州市内部分商业银行6月初起把首套房贷利率上调5%～20%；福州地区部分银行上调了首套房贷利率，其中上浮比例高的达到10%，二套房贷利率也首次调升至基准利率的1.2倍；成都部分银行的首套房贷款利率从最早的75折到8折、85折、9折、基准，房贷利率一路上涨。

数据显示，全国5月二套房平均利率为5.4%，较上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。

不过，相比提高房贷利率，总量控制方式对需求的抑制更为直接。

央行营管部主任周学东近日撰文指出，从2017年1月开始，央行营管部在MPA评估中进一步突出信贷政策导向效果评估，按照宏观审慎要求，加入个人购房贷款增长这一因子，对北京地区全部银行严控个人购房贷款新增额占全部新增贷款的比重，并将全年调控目标确定为25%左右的合理水平。

周学东表示，随着“3?17”新政及后续调控措施的实施，预计今年第二季度这一比重还会继续回落，全年控制在25%左右的目标完全可以实现。这也为抑制投机炒房、控制房价过快上涨创造了稳健中性的货币环境。预计全年北京地区个人购房贷款新增额将比上年减少1000亿元。

“自去年四季度以来，个人按揭贷款处在不断收紧当中。虽然没有官方统一的规定，但实际上各地存在不同做法，如房贷额度环比不增、新增涉房贷款不超过新增贷款总额的30%、全年房贷新增额比去年减少多少等等，都是从总量控制目标上对金融供给的削减。”交通银行总行高级研究员夏丹对中国房地产报记者表示。

“控制总量的方式，使得审批周期拉长，放款速度变慢，额度大幅压降甚至不放款，直接制约了房屋交易，降低了贷款人申请按揭的积极性。”夏丹表示。

而从6月23日银监会主席郭树清关于“实行差异化信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫”的表述来看，下半年整体房贷政策还将继续收紧。

库存积压在三四线城市 尤其商业地产库存量庞大

一方面要抑制房价上涨过快城市可能积压的泡沫风险，另一方面，则是广大三四线城市依然面临较大的去库存压力。尤其是商业地产，即便是热点城市，库存量依然庞大。这看似矛盾的根源则是供给侧结构性问题。

张高丽强调，今年是供给侧结构性改革深化之年，要坚持分类调控因城施策，稳步推进房地产去库存，促进房地产市场平稳健康发展。

我国的房地产库存到底还有多少？

国家统计局数据显示，截至2017年5月末，我国商品房待售面积为66018万平方米，同比减少8.5%。住宅待售36475万平方米，下降17.8%。而2016年全年，我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。

“从数据上来说，库存量依然很大。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”顾云昌认为。

而统计局给出的库存，仅是待售面积（竣工一年后没有卖掉的房子面积），并不包括已开工未竣工的未销售期房和待建面积等。

相比住宅，更严重的去库存压力在商业地产。根据国家统计局数据，5月末，全国办公楼待售面积高达3706万平方米，商业营业用房待售面积15921万平方米。而2016年底，商业地产的整体库存增加了一成左右。

中国指数研究院发布的《2016中国商业地产市场发展年报》显示，当前商业地产存量大，市场以库存去化为主。而且，库存分化颇为显著，一线城市库存较低，但二、三线城市的压力不小，例如一些住宅供应较为紧缺的城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米写字楼库存，按照往年去化速度，全部消化完至少还需4年至6年。与此同时，未来5年至6年，还将新增约1000万平方米的商业体量。

顾云昌指出，商改住，或改成其他用途房地产，仍是当前商业地产去库存的主要出路。当然，一些已经批复的项目能否改变项目性质，新建成项目如何通过各种途径来消化，都是库存大的地方应该去做的。

“降杠杆、紧房贷过程中，有利于抑泡沫，但必然不利于去库存。如何实行差别化信贷政策，在库存大的地方，适当降低首付比例，以有别于大城市的调控，是需要考虑的。”顾云昌表示。