上半年房价涨多少？楼市出现两大重要景象关乎房价走势

2017年转眼过去一半，回想去年一年，房价先是经历了疯狂上涨，紧接着下半年全国掀起了一阵限制政策风，而2017上半年，就是这些城市政策不断发酵的关键时期，不过说来也挺有意思，今年上半年一二线城市、热点三四线城市无论是房价还是政策上又别有一番景象，融360房贷君今天就给大家说说。

一、一二线城市城市房价稳步回落，房价快速上涨得到控制

纵观上半年一线城市以及诸如天津、南京等热点二线城市，在去年的政策作用下，房价快速上涨的态势得到了一定抑制。根据国家统计局发布的最新5月数据看，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。国家统计局网站上显示的商品住宅销售面积和销售额从今年起显著回落，期房销售面积从12月105608.62万平方米降至5月37364.57万平方米，销售额从从7985.10亿元降至29907.36亿元。

对于房价整体偏高的四大一线城市，存量房（二手房）的价格更能反映其真实情况，根据中国房价行情平台的数据，2017年1-6月，北上广深存量房房价，从高到低依次是北京、上海、深圳、广州，其中北京在4月时房价出现相对显著的上涨波动，达到67951元，之后回落到6月的66428元。

总体而言，一线城市和热点二线城市房价涨得没有去年那么快了，但是依然是缓步上涨的趋势，政策的目的也主要是让房价涨幅控制在合理区间内，预计到年底都会维持这种态势。

二、环一线、个别三四线城市房价上涨明显，成楼市新热点

在一线城市出台限制政策后不久，相当一部分“被限制”人群涌向一线城市周边买房，包括北京周边的廊坊、张家口，上海周边的南通、嘉兴，深圳周边的东莞、惠州等，房价都出现明显上涨。根据安居客房价数据显示，廊坊房价同比涨幅达到137.9%，其下属的香河同比上涨127.9%。

北京、上海、深圳这三个城市周边城市汇集起来，形成了三大城市圈，而正是这三大城市圈，承接了大量来自一线城市外溢的购房需求，引发了一轮房价上涨。

根据云房数据研究中心发布的数据显示，与北京、上海、深圳三大城市房价回落形成对比，5月份京、沪、深周边城市二手房价格普遍呈现正增长明显，单价破万的比比皆是。

面对如此夸张的涨势，北京周边的廊坊、保定、涿州、固安、涞水等主要城市都开启了限制政策，要求外地人社保缴纳年限、只能买1套，商业贷款、公积金贷款首付都作出调整，即使是本地人也限购2套，有的直接规定购买几年内不得出售，覆盖范围广、力度大，房价过度上涨态势得到了遏制。

说来也有意思，有一些本身综合实力并不强的三四线开外的城市房价出现了跟涨。根据国家统计局的数据，5月份70大城市房价环比涨幅排名前三的是蚌埠（+3.4%）、北海（+3.2%）和湛江（+2.6%）、这三个城市在4月份的涨幅分别是：蚌埠（+2.2%）、北海（+1.9%）和湛江（+1.0%）。

此外，国信证券、中国指数研究院等机构数据显示，土地市场上，威海、莱芜等城市占据近期住宅用地成交活跃度前十的位置。种种迹象表明，三四线逐渐成为楼市的新热点。

为什么会出现这种现象呢？

回想一下之前，一二线城市、环一线城市房价高涨，为了应对房价上涨，这些城市纷纷出台了限制政策，低端产业人口不断外流，为三四线城市提供了外溢的购房需求。还有重要的一点是，与热点城市执行“限制”政策相对应的是，这些三四城市执行的是“去库存”政策，主要表现就是，为了鼓励购房推出了购房补贴的优惠政策，房贷利率、首付已然维持在较低水平，这对刺激购房需求、进而推动房价上涨也起了一定作用。

虽然一二线城市房价处于高位盘整期，三四线以及开外城市房价进入快速上涨期，但是这种上涨未必能持久，无论从资源上还是人口流入方面，这类城市都缺乏像一线城市那样强有力的吸引力，购房者买房后无非是处于一时的虚幻状态中，这种需求是被动创造出来的，而不是主动的需求，房价难以维持长久。

三、上半年楼市政策特点：

1、从需求端入手，城市政策分化明显、波及范围广

通过上面对一二线、环一线、三四线城市的分析不难看出，各个城市执行政策时的特点是：“因城施策，5限联合，循序渐进，多地配合”。主要表现就是政策调整的力度不同，并且有些城市跟提前商量好了似的，在同一天出台政策，比如包括长沙、无锡、嘉兴在同一天出台限售政策，此后成都、厦门、保定等30多个城市出台了限售政策，但是限售年限、限售对象有差异，比如大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让,且前提都是在限购的区域内，而有城市规定5年内不能转让；在限售对象方面,杭州明确限售对象仅为企业,提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易;保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭);广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”。

限售与限购、限价（限制住房价格）、限贷（限制贷款首付、利率）、限商（限制商业房作住宅）形成了“5限”的格局，影响城市范围之广泛大家有目共睹。

另外，在前期出台政策后，各地方会根据效果持续跟进“补丁政策”，比如北京在去年提高首套房贷款首付后，今年先后将利率提高到9折、将二套房贷款年限从最长30年缩短至25年，限制商业用房作为住宅上市交易、将首套房贷款利率上浮10%...可以说，出来的政策不是一劳永逸，而是根据市场情况随时准备做出调整。

2、针对供给端作出重要调整

值得一提的是，不仅是从需求端控制，在供给端也采取相应措施。住房城乡建设部、国土资源部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求根据库存去化周期情况调整土地供应策略，主要内容是：

对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

36—18个月的，要减少供地；

12—6个月的，要增加供地；

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

说白了就是，房子多的地方减少供地，房子少的的增加供地。其实4月的时候，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。就在6月13日，北京自住房面向新北京人（稳定就业的非京籍无房职工）专项配售的首个试点项目来了，其中30%的房源即128套，专项面向新北京人出售。

从需求端着手解决供需问题已悄然被列入政策计划中，因此，在接下来的半年内，“去库存”依然是楼市政策的一个重要关键词，只是围绕“去库存”产生的实际行动会因城市而异。

总结起来，融360房贷君认为，一线跟热点二线城市房价处于高位横盘状态，使得大量需求涌向周边或部分强三四线城市，推高了这些地区的房价。上半年从需求端、供应端都采取了相应措施，正如上面所说，不同城市出台的政策、执行力度差异明显，形成了“因城施策，5限联合，循序渐进，多地配合”的政策格局，一直到年底应该都是这种状态。

四、给购房人的三个建议

1、摸清政策和市场情况

还是那句话，买房前先得了解城市的政策要求和房价走势情况，对于一些“认房认贷”“限售”的城市，你迈出的第一步直接影响到以后能否顺利买房。比如如果是刚需，名下没有住房，但是有过住房贷款记录，再买房就很有可能被认定为二套房，对于经济能力有限的家庭来说，高出10%+的首付无疑增加了购房成本。市场在变，购房人也要顺应行情作出决定。

2、认清自己的需求、经济状况

这个也是老生常谈了，但是还是得拿出来说，买房一定要有一个最基本的出发点，投资还是自住，预算多少等等，今年的政策无非是针对一些超高房价的投资人的，在整体的大背景下，现在买房用来投资还是要慎重，因为你不知道以后还会有什么针对性的政策出来，杀你个措手不及。刚需，要心里有个资金底线，毕竟对于多数人来说，买房可能花费了一家人的全部积蓄，但是如果对生活质量要求较高的话，房贷月供最好不要超过家庭月收入的30%。

3、买房尽量选热点城市

买房要尽量选择北上广深以及另 外15个新一线城市，依次是：成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡。这类城市无论从资源还是产业发展、人口流入看，综合实力较强，买房更有保障。

注：以上数据来源于国家统计局、中国房价行情平台、云房数据研究中心