“限价令”下楼市又生新乱象　变相涨价手段翻新

为了稳定房价，目前多地有关部门对新建楼盘价格予以限制，价格过高则不予备案。近日，记者调研了解到，这对抑制一些地方房价疯狂上涨具有急刹车的作用。而在具体操作中，一些房企通过多种渠道规避调控、减少“损失”，导致房地产交易市场暗流涌动、乱象丛生。专家建议加强监管，标本兼治地整顿和引导房地产市场秩序。

河北一楼盘每平方米要23000元，而备案价格仅15000多元，实际售价则是捆绑了精装修和车位

手段1：捆绑卖车位、装修

对政府限价措施，记者暗访发现，多家房企采取变通方式变相提高房价，以车库合同、装修合同涵盖加价部分的情况突出。

4月29日，南方某市一楼盘二期开盘，102平方米三居室、123平方米三居室、141平方米四居室的折后单价低至每平方米9500～11500元，甚至低于周边二手房价格，但买家需要捆绑购买一个30万元的车位，此外还要另加每平方米1000元的装修费。

记者走访该市某地多个全新楼盘发现，某套80平方米小三居单价每平米1.9万元、总价158万元，但该套房备案价仅为100万元。另一套64平方米两居总价是147.2万元，其中房子装修款高达64万元，捆绑销售一个16万元的车位。

在华北一些区县，政府对房价上涨有一定限制，新房预售备案实行“一房一价”，但由于需求强劲，楼盘成交价高于备案价格、开发商捆绑销售等行为，已成近乎公开的“潜规则”。记者采访的某商品房政府备案价为每平方米1.9万元，但目前市场实际价格达到每平方米2.8万元。

手段2：签阴阳合同避税

一些地方出现加价新花样。华东某市一些热门楼盘以“茶水费”方式补足差价。比如某楼盘预售价格仅有9.5万元每平方米，远低于开发商预期的12万元每平方米，但该楼盘暗地加价每平方米1.2万元，多出来的钱是“茶水费”，以现金形式交给开发商委托的中介机构。据了解，“茶水费”超过50万元的楼盘不止一家。西南某楼盘利用房源供不应求进行“饥饿营销”，先让购房者缴纳10万元可退的意向金，有意购房者还需再缴纳10万元不能退的“诚意金”。

多位销售人员坦言，房源紧俏，买家也看好后市，愿意签阴阳合同，即便被政府查处，“大不了退还款项，房企也没有额外损失和风险”。

手段3：将新房变二手房

除了变相加价，一些房企还想方设法将“限价房”变身二手房，摆脱限价束缚。一家开发商告诉记者，一些房企先将现房卖给企业内部员工，由其找到下家，以二手房价格出售后，再与公司分成。

东部某省份省会城市一楼盘2月份共成交498套房源，签约均价仅每平方米9338元，每平方米比周边在售二手房价格低约5000元，但实际上这些房源被该房企的股东方以备案价购买，转而以二手房形式再次售卖。记者查阅二手房交易网站发现，该项目二手房源销售均价在1.5万元每平方米以上。

该知情人表示，开发商此举是为了绕开备案价限制的规定，变相涨价。虽然颇费周折，但也能挽回部分“损失”：从新房变成二手房，期间要承担房产总价约6.6%的增值税、个税，以及1%～3%的契税，但明显低于超过30%的“限价”价格差。

手段4：倒卖限价房指标

某地产项目营销总监吴某说，房企拿地成本、开发成本不一样，房子质量不一样，但要求低于市场价，甚至低于周边二手房价格的天花板价，“限价房”必会遭到哄抢，购房资格也成了“大蛋糕”，抢到就是赚到。“我现在做得最多的事情就是帮别人买套房，基本上天天都有人打电话或者找上门来请我帮忙买房。去年大多数还帮得上忙，今年一季度以来，能够让他买上房就是天大的面子了。现在开发商让你买套房，等于直接送钱。”一家新房代销公司负责人坦言。

多家房企负责人表示，楼盘限价让“房号”成为含金量很高的稀缺资源，房企掌握绝对支配权，容易滋生寻租行为。记者调研了解到，国内某知名房企在杭州有多个楼盘，目前尚未公开开盘，但房子已经多被关系户内定。“许多人有房价还会涨的预期，买到即赚到，一些客户都是关系户。如一个楼盘只有130套房源，现在递条子的关系户就500人，最后我们只能通过关系户摇号的方式出售。”该房企东南区域公司营销中心负责人说。

新闻背景

房地产调控“年中考”：一旦松绑，楼市或临压力

始自2016年9月底，“史上最严”的本轮房地产市场调控经历多轮升级，已步入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。从目前多地的房地产市场形势看，多地楼市明显降温，调控取得明显成效。

在中央明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的根本定位下，此轮调控不但力度空前，而且见招拆招，直指房地产市场要害。在中央和地方强有力的调控下，房地产市场开始积极分化，曾经“热火朝天”的一线城市楼市出现量价齐跌的局面。

当然，对房地产的调控不可能毕其功于一役。从历次调控的经验来看，成交量整体下滑的僵持阶段，是调控更为严峻的时期。松则反弹，落入越调越涨的窠臼；严则市场沉寂，连累合理性需求得不到满足。在短平快准狠之后，中长期的政策如何接续，成为房地产调控下一步的关键。

“房子是用来住的”，而住房市场并不只是销售市场。在廓清房地产市场“症结”之后，推进“售租并举”成为此轮调控的一大亮点。对房地产业而言，只有顺应新形势，推进供给侧结构性改革，才能健康平稳可持续发展。时至仲夏，各地经济正面临中考，如何避免一些地方因对GDP下滑担忧而放松调控政策成为各方关注焦点。而各地方为促进房地产市场健康发展，合理有序促进“售租并举”，因城施策开出了哪些“良方”，更是市场的高度关切。