2008-2017年十年重大楼市政策与市场变化纵览

2008-2017年，是中国房产市场变化频繁的十年，也是地产行业发展迅速的十年，房产市场与政策息息相关。

市场低靡，政策辅助，2008年、2014年、2015政策辅助房产市场最为明显，尤其2015年一年国家通过央行6次降息，5次降准，更是释放出了强烈的刺激房产去库存的信号。进入2016年上半年，首付比例降低，使得楼市受政策影响异常火爆，这种火爆打破了楼市的平衡，因此16年下半年，为了让着火的楼市降温，各地紧急出台各种政策，维持楼市平衡。

市场火爆，房地产市场调控加码，限购、限贷、限价等政策频繁出台，使市场平稳，达到供需平衡。2016年十一期间，各地纷纷在国庆假期期间出台政策，甚至很多城市连夜出台新政，很多之前已经计划好十一之后买房的人，被挡在了限购的大门外。

以下是2008-2017年历年政策一览：

2008年 政策放宽——住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍

1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

2、最低首付款比例调整为20%。

3、要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持，对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。

背景：2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。

2009年  政策先松后紧——先发布二套房优惠政策  后发布“国四条” 抑制投资投机性购房

1、国有银行调整存量房贷优惠利率水平8.5折变7折

2、对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；

3、2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。背景：11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。房价同比涨幅创年内新纪录，环比涨幅也出现大幅上升的趋势。

2010年 政策收紧——非改善二套房首付比例最低40%

1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

背景：由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌。2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。

2011年 政策收紧——国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级

1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

2、限购城市增加至50多个。

背景：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央继续加强房地产调控。

2012年 政策收紧——二套房首付比例改为60%，央行两次降准

1、二套房新政首付提至六成。

2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。

3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。

背景：由于在2011 年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。这种局面延续至2012 年的1-2 月份，成交量延续之前的断崖式下跌，房地产市场仍处于深度调整期。

2013年  政策收紧——“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税

1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

3、各地纷纷出台细则，“沪七条”、“穗六条”及“深八条”政策要求二套房首付比例提高到70%。

背景：房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。

2014年  政策放宽——限购逐步松绑，调整首套房认定标准

1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。

背景：8月70成新房价格平均环比下跌1.2%，不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。46个限购城市中，除北上广深及三亚外，全部在不同程度上松绑限购，但作用非常有限。

2015年  政策放宽——首付比例降至40% 公积金贷款首付20%

1、二套房首付比例降至低40%

2、不限购城市首套房首付款比例低25%

3、公积金贷款首付比例20%

4、限外令松绑，有资格的境外机构和个人可在中国境内购房

5、央行5次降息，6次降准

背景：房地产市场持续走弱，在整体宏观环境压力存在的背景下，高库存成为常态，去库存被中央和地方经常提及，房地产调控措施不断，2015年成为“楼市政策年”，中央以稳定住房消费为主，各地积极打响“去库存战役”。

2016年 政策先松后紧

上半年“松绑”降首付

2月2日，中国人民银行、中国银监会发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2月25日，山东省财政厅、地方税务局、省住建厅联合发布契税调整新政。政策在“住房认定”上做出较调整：住房情况查询范围为拟购住房所在县(市、区)行政区域。这也就意味着，即便购房者拥有多套房产，只要在某一个区购买首套房，按照新的住房认定标准，契税缴纳就是按首套房来交。

下半年“一城一策”相继限购

从9月30日晚间到10月6日，限购新政相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。2016年的“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。各地政府在之前限购限贷的基础上，又加强了从销售价格监管、超严房贷审批、规范交易市场等层面的调控。

背景：2016年上半年房地产去库存成为各地房地产工作的主要目标，纷纷出台以去库存为目标的刺激性政策，而下半年随着各地“地王”频出，房价快速上涨，为了抑制房价过快上涨，国庆假期19个城市连发限购限贷新政，12月份中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，让房子回归居住属性，随后40多个城市相继出台楼市限购政策或调控升级政策。

2017年 政策收紧——济南楼市政策先紧后松

1月17日下午5时，市城乡建设委下发《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，对限购时间、区域的界定和外地人购房资格等细节问题作了进一步明确。根据《通知》，在长清区有两套房的济南人也在限购之列，而在济阳、商河、平阴连续缴纳24个月社保或个税的外地人具有购房资格，但2016年12月27日零时后补缴的不在计算范围。

4月19日发布最严限购，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%，非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

2017.5.18限购“微松绑”，规定全日制大学本科(含本科)以上学历的外地购房者，与用人单位签订正式用工合同，且连续缴纳社保满半年以上，可三成首付购房。

背景：4月18日，70城楼市数据显示济南3月份房价环比上涨0.6%，4月19日，济南发布史上最严限购政策，将首付比例提高至60%，高首付将众多刚需购房者拒之门外，随后5月18日，济南限购政策对本科生“松绑”。

市场的低靡与火热只是暂时的，只有维持在相对平衡的状态，才算比较健康。一旦市场过于低靡或火热，那么必然要通过各种手段改变这种状态，使其再次达到平衡。因此，市场与政策相互影响，你无法预知明天会有什么样的政策，在政策及自己各项条件符合时，抓住机会进行交易才是明智之举。