“贷款房”自办证有规难行 济南业主无奈委托第三方机构

买新房最怕什么?办不了证!在记者的随机调查中，这是多数受访者给出的答案。为让业主尽可能快速拿到不动产证，年初济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，让开发商提前上交所有手续和资料，业主准备好资料自己去办证即可，不用约开发商，大大缩短了新房办证周期和等待时间。

然而业主并未得到理想中的便捷，由于开发商和银行存在担保关系，以及“贷款房”和银行之间需要“办抵押”等诸多问题，开发商和银行拒绝向业主提供所需材料。在这场便民博弈中，“贷款房”被迫出局。是谁阻碍了业主办证的便捷路?连日来记者多方调查采访，将原因一一揭开。

多次奔走无果的业主 无奈委托第三方机构办证

“开发商不提供资料”“银行拒绝到场”“开发商说所有材料已经给代理公司，让业主找代理公司交钱签字办证”……得知自己购买的楼盘符合自行办证条件，家住白马山路世茂原山首府的李先生和邻居相约去办不动产证，却得到这样的答案。

和李先生一样，最近正在准备给新房办不动产证的孙先生心情复杂——他在东边买了套房子，盼了好久的证终于可以办了，又赶上济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，不用约开发商自己就能去办证，但看起来很快能拿到手的证，两个多月过去了，他还没有拿到。

孙先生的房子是贷款买的，虽说不用约开发商了，但是银行人员得到场，开发商要求孙先生约银行人员一起去，而他根本约不到银行人员，开发商就不愿意将房屋移交协议和房屋图纸提供给他。

“我自己去办证，开发商只要提供资料让我自己跑腿就好，为什么非要我约银行?”孙先生表示不解。多次奔走无果，孙先生只好听从开发商的意见选择了代理公司，交上代理费用后等待代理公司电话通知面签时间。“据相关规定，开发商应当协助我们办理登记手续，这明显涉嫌违规。”

交给代理公司靠谱吗?记者了解到，目前代理公司代办不动产权证的费用在300-500元之间，花个三五百元省去跑腿和准备材料的麻烦，听起来很不错。但是代理公司的弊端并不在价格，而在效率。找代理公司办证得有足够的耐心等待，为了节约成本，成百上千套待办证房屋，代理公司可能只有一两个人在忙活。“我们之所以得到开发商支持，是因为有的开发商要跟我们分成。”济南一家代理公司内部人士透露。

采访中，记者了解到，目前符合业主自行办证条件的楼盘几乎都不同意“贷款房”业主自行办证，部分楼盘允许“全款房”业主自行办证，有的甚至连“全款房”也不允许，大部分楼盘的做法是直接将资料交给第三方合作机构，通知业主联系第三方机构办证。

有“苦衷”的开发商 担心拿不回存在银行的“担保金”

看似约不约银行跟开发商毫无关系，但之所以“控制”着业主办证的所需资料，是因为开发商有着难言的“苦衷”——开发商在银行存有大量的“担保金”。“银行把握着我们的‘命脉’。”济南西部城区一名地产开发公司相关负责人告诉记者。

开发商为什么要在银行存“担保金”?这是因为开发商在预售房屋时，房屋还不具备抵押资格，业主购买期房时，从银行贷到款，靠的不是抵押的房产，而是开发商在银行那里的“信用”，信用如何保障?开发商只能交“担保金”来替业主担保，以此保障银行的利益。等到交房后，办理不动产权证时再给业主的房屋办理抵押，这时房屋才算真正抵押给银行。

根据新的流程，业主可以拿着所需资料自行前去办证。事实上，“贷款房”业主拿着开发商提供的资料完全可以办理“不动产证”，如果银行不到场，那就办不成抵押权证，房屋不抵押，就等于业主的房子从银行借了款没抵押。到那个时候，从法律层面讲，业主不还款银行也没办法。

“说白了，银行怎么着都不吃亏，不积极配合业主办理抵押，是因为手中有我们的‘担保金’。但我们不敢轻易给业主所有资料，万一业主不约银行去办‘抵押权证’，我们的‘担保金’就拿不回来了。”上述负责人表示。

拒绝办理预抵押的银行 不想承担风险也不想给自己“添麻烦”

从这个链条来看，银行作为放贷者似乎占领“高地”，开发商既然能从之前一户户陪着业主办证，到现在一次性提交完所有资料，让业主自行办证，业主少等待快拿证，那么银行可不可以事先在不动产登记中心办理预抵押，等到能办不动产权证了自动转成抵押手续?

根据我国的商品房预售制度，房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人、由承购人预先支付定金或房款的行为，这种房屋习惯上称为期房。期房还未建成，所以无法办理抵押，但是记者了解到，银行和业主可以到不动产登记部门办理预抵押，预抵押之后，当业主再前去办理不动产证时，预抵押会转换成正式的抵押证明，只需要银行工作人员签字即可。

既然如此，那银行为什么不愿意办理预抵押?“预抵押现在很难说有没有法律效力。”一名银行工作人员透露，预抵押是有一定风险性的，一旦出现纠纷，有的法院会认为预抵押不属于物权抵押，银行的利益将难以保证。

另外一家银行的工作人员则告诉记者，他们其实愿意办理预抵押，因为现在有的开发商越来越强势，只签订担保协议，不交“担保金”，预抵押在一定程度上可以更好地保障银行利益。但是开发商不愿意配合，因为预抵押准备材料太麻烦，开发商需要给每一户业主准备，而且有的开发商着急回笼资金，办理预抵押会延长放款等待时间。

记者了解到，如果提前办理预抵押，业主在之后的不动产证办理过程中会大大缩短等待时间，“贷款房”自行办证的流程也顺了，业主能在最快时间内拿到不动产证，也不用找代理公司了。但是对于开发商和银行来说，这样等于增加了一个手续，他们“嫌麻烦”。

一心便民的不动产登记中心 预抵押手续“再简化”打通自行办证

“彻底改变传统的办证方式，目的很明确，就是让市民办证更快、更简便。”济南市不动产登记中心相关负责人解释，他们的出发点一切都是为了便民利民，自行办证能解决开发商办证周期长、相关营业执照出现吊销办不了证等问题，开发商一次性提交好所有资料，业主也不用担心开发商“半路撤摊子走人”。

可理想很美好，现实却曲折。全款购房者执行起来畅通无阻，“贷款房”业主却遭遇了重重阻碍。“贷款房”关系里，银行握着开发商的“担保金”，开发商握着业主资料，强迫业主约着银行一同前去办理抵押权证明，业主约不到银行，最终不得不放弃自行办证，依旧交给代理公司。

“我的不动产证办了半年了还没办完。”这是不动产登记中心工作人员最怕听到的话语，在去年的行风评议中，“办证慢”是市民反映最多的问题。不动产登记中心办证真的慢吗?记者了解到，目前新建商品房国家法定办证时间是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺10个工作日，二手房国家法定办理期限是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺5个工作日。

记者了解到，目前万科地产的项目均要求采取预抵押登记，这是一个很好的示范，也将为业主办证带来很大方便。记者还从济南市不动产登记中心得到消息，为进一步方便银行和业主办理预抵押登记，他们将进一步简化程序和材料，特别是在办预抵押时，由银行和贷款购房人提前签字确认将预抵押登记转现房抵押的手续，这样就可以在有预抵押的购房人自行办理不动产证时，不必受银行和开发商制约，由不动产登记机构在系统中自动予以确定转现房抵押登记，而且银行也不用跑腿，系统远程查询，需要把预抵押证换为抵押证时，自行前去换证即可。

记者手记 各方共同付出让业主更方便

“麻烦”是记者采访过程中听到最多的话，准备材料太麻烦，跑手续太麻烦，一户户通知太麻烦……

是的，谁都不愿意麻烦，可现实反映出的问题是：开发商和银行不愿意麻烦，最后麻烦的就是业主。让业主花个三五百元交给代理公司确实很方便，开发商省心、银行省心，可业主很闹心。钱花了，等来等去，半年一年还是毫无动静，只能感慨一句：买房办个证时间太长了。业主口中的“办证时间”是哪来的?其实，大部分业主把在开发商、代理公司、中介甚至缴税环节全部视为办证时间，这个“锅”不动产登记中心背得有些冤，市民等待了半年或一年的办证时间，资料或许还在第三方机构那里。

“打造四个中心、建设现代泉城”，大家应该一起为建设现代泉城而努力，让市民有幸福感。打通业主自行办证这个通道，需要各个单位各个环节一起提速，所有的改革都需要大家一起付出，开发商麻烦点，银行麻烦点、不动产登记中心麻烦点，业主就不麻烦了!