房地产已被高度控盘 顺势而为是最明智的选择

眼下租房市场的种种利好，貌似冲淡了人们的购房热情。

在融360房贷君（fangdai123）看来，这种利好也进一步让有房者和无房者对房价走势的判断更加分化。有房者自然坚定看多房价，而无房者也多了些看空的底气。

那么，我们的房价，未来到底会如何走，接下来还能不能买房，如果要买房，应该买哪里的房子？

一、我们的房地产是如何发展起来

发展房地产的初衷其实很简单。要发展，还得解决住房问题，靠“大家长”一个人的力量已经不行了。

所以在1997年，我们正式启动了“房地产市场化”，那一年，宣告后来者要想拥有房子，就得自己掏钱买。

而在这之前，还有个更重要的铺垫已经完成，那就是在1994年实施的“分shui制”。这个新的规则实际上加速了“房地产市场化”的进程，因为在这个规则之下，各个城市已经没有好的收入来源。发展需要资金，怎么办？还得看看自己手里有什么才行，想来想去也就是土地了。

自此房地产和城市联手度过了十余年的蜜月期，地产界称那段时光为“房地产的黄金时代”。买了房的人也借着地产的东风坐上了财富增长的快车，剩下没买房的人也只能感叹自己为什么没有那个魄力买套房。

二、房地产第一次遇险

时间来到了2008年，华尔街五大投行之一的雷曼兄弟倒下了。反映到我们这就是各种企业经营出现问题，企业低迷，城市自然也受到了波及。

城市的日子难熬，房地产也好不到哪里去。那一年，很多城市的房价都下行了，包括现在坚挺的一线城市。

但尝过了甜头的城市管理者很清楚，要在短期内扭住颓势，还得依靠房地产。于是在2009年，大量资金经由各类金融机构流入基建和房地产。各种港口、桥梁、高速公路、机场、房地产项目开始快速上马。

但短短2年，副作用就出现了，房价这匹野马有脱缰的危险。

2011年，各地开始全面收紧房地产。但也正是从那时起，短暂蛰伏的楼市在2012年下半年重新爆发。而更多城市的房地产由于尚未发展就遭收紧，城市陷入无米下锅的境地。于是在2013年前后，除了北京等少数几个城市之外，大部分城市都已经开始对房地产放行。

至2014年，大部分中小城市都借着房地产缓过劲来了。

三、分化的房地产

房地产的放行，的确让中小城市缓过劲来了，但问题是该买房的人都买了，还是有很多房子没卖掉。于是到了2014年下半年，房子太多的问题开始浮出水面。到2015年末，商品房待售面积达到了创纪录的7.18亿平米。

在这种情况下，大量资金开始集中于少数优质城市，剩下很多城市的房地产开始陷入低谷。虽然2015年进行了史无前例的刺激，但无奈底牌被看穿。整个2016年，三四线城市基本上没啥动静，资金依然快速向一二线城市集中。

在这个过程中，部分潜力型城市的房地产表现出黑马姿态，比如合肥、郑州、成都、苏州、无锡等。他们开始代替一线城市，成为最近一轮楼市的领头羊。

而更多的城市房地产在2017年开始“无脑”上行。这些城市普遍表现为留不住人才，产业发展滞后等。非要说个理由，那就是本来留在优质城市的资金无处安放。

这些城市仍然在大力发展房地产，不断补充新的房子，打算卖出更好的价格。反观那些一直很优质的城市，却在步步收紧，新开盘的房子少之又少。未来这两种城市的房地产结果可想而知。

四、时隔20年，房地产再起步

1997年房地产开始市场化，到2017年，已经走过了20年，这20年的房地产让大多数人找到了自己的位置，不同的人身份不同，难以逾越。

2017年的租房战略则试图打破这种隔阂。但我们应该清楚一点，未来租房大发展的城市一定只会在部分热门城市出现，这些城市产业优秀，人口吸引力超强。

另一个现实是，这些城市的住房自给率已经相当高，在这种情况下，继续大规模盖新房子已经不那么重要，城市也不需要靠土地来养着。

一般在这种情况下，我们会做两件事。

一件是我们正在做的：大力发展租房。如果说1997年，是房地产市场化的元年，2017年则是租房市场的元年。

为什么要在这个时候做这件事？因为继续盖房子就等于摊薄了大家的身价，而且一旦后来者接不上，房地产就可能玩不转，成为真正的“灰犀牛”。

在这个时候，仍然有源源不断的人进入大城市，他们要房子住，只能盖房子让他们租房住了。请注意，在这个时间段，土地收入相对于大城市来说，已经不那么重要了。

另一件是我们正在酝酿的：房地产税。它所要做的就是要让房地产持续贡献收入。

五、房地产放缓会有风险吗？

无论是什么原因，我们都得承认，热门城市的房地产已经逐渐放缓了。

房地产放缓会产生新的问题，那就是手中有房的人看不到继续增值的可能时，会选择出售离场。

很显然，这种可能也逐渐被堵上了。先是房子到手5年不能出售，而后是更有效的策略：推出共有产权房等。

这种房子的好处有两点：一是风险和收益共担；二是卖房子不那么方便，未来楼市真出什么问题，这些房子也不会对市场形成冲击。

这类房子会成为一把利器，它们将和租赁房源一起，让整个房地产变得更加可控，逐渐消化楼市波动风险。

在这种情况下，房地产如果出现大的问题，那一定是城市不行了，这种可能性又有多大呢？

六、买房即赚的时代已经过去

根据以上分析，我们得知，房地产未来一定是分化的，买房即赚的时代已经过去了。

分化的时代，整个房地产市场要么缓慢上行，要么停住歇歇脚。

在这样的市场中，买房一定要谨慎，因为很多城市的房子会因为缺乏爆点和预期被抛弃，剩下少数城市成为整个楼市的支柱。

这个时候肯定还有潜力股，但你需要具备更强的“选股”能力来找到它们。找不到潜力股，还想买房，那就只能“抱大腿”了。

当然还有更聪明的人，选择置换海外资产，如果你还没走这一步，以现在的趋势，好像也已经不大可能了。

总之，在一个高度控盘的市场里，要分一杯羹，顺势而为是最明智的选择。