楼市“金九”落空 四季度房企或积极保量

在限购、限贷背景下，今年楼市的“金九”行情较往年全面缩水，一线城市九月新房、二手房成交出现“量价齐跌”，这种降温也传导到热点二线城市。在此环境下，土地市场环境和房企的应对也逐渐变化。

同策咨询研究总监张宏伟认为，目前的热点城市市场大多是置换性要求，但目前置换动力降低，四季度市场将会持续低迷。这为房企在提升交易量方面将带来压力，因此会主动迎合政府限价要求。二手房交易量方面也将是非常惨淡，目前月均只有1.1-1.2万套成交，而去年最高交易量达到4.5万套。

与之观点类似，中原地产市场分析师卢文曦认为，今年“金九”行情远低于预期。

“金九”行情不再

整体而言，一线城市成交普遍表现出持续低迷的走势。中原地产研究中心统计显示，9月首周，一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中北京环比下调28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海市场环比下调了22%，同比跌幅为27%。在调控政策和持续收紧的金融环境影响下，“金九楼市”落空。

北京是其中楼市政策发布最密集的城市，一年内发布了超过30次调控措施。据中原地产研究中心统计，过去一年，北京新建住宅签约27667套，二手房住宅签约167923套，一二手住宅签约总量同比跌38.9%。今年1-8月，北京市住宅市场新增供应12495套，同比下降35%。另据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年三季度北京二手房网签量2.06万套，同比下降73.7%，已降至自2015年以来最低。

同样受调控影响，1-9月，上海新房成交506.8万平方米，同比减少55.9%，比正常新房流量80-100万平方米/月低了37%。1-8月，二手房成交10.4万套，同比减少64.8%，比正常流量大约低35%。截至9月25日，上海9月新房供应21.4万平方米，为有网签记录以来最低的九月。受供应影响，上海9月房屋成交量仅37.5万平方米，较往年大幅下滑。二手房方面，尽管看房人数有恢复性增加，但市场情绪较为谨慎，成交量在1万多套低位徘徊。

一线城市中，深圳开始出现回温迹象。深圳中原研究中心数据显示，8月共有18个新盘入市，新房住宅的推售量达到7526套，环比升209.71%。9月截至24日，深圳市累计成交2249套，超过8月整月。不过这一表现很快扭转，截至9月27日，深圳仅推出6个新盘，住宅推货量为871套，环比下降88%。根据深圳市规土委的备案数据，二手房成交量除了第三周（9月11-17日）环比上升之外，其余三周的成交量都环比下跌。在价格方面，一手住宅和二手住宅的成交均价在9月前四周均出现微幅下跌。

二三线城市也没有表现出“金九”热潮。据中国指数研究院跟踪监测，9月第一周，二线代表城市成交量环比下滑7.4%，同比大幅下降32.6%。其中温州降幅最大，宁波次之；济南则出现23.6%的涨幅。上半年表现火热的三线城市也出现降温，代表城市成交量环比下降13%，其中东莞降幅最大，达48.3%。

四季度或持续低迷

今年“金九”并未发力，或许暗示着房地产市场在第四季度的走向。卢文曦指出，一般而言，10月遇到国庆假期，大多数人重心不在买房上，预计成交也会受到一定影响。从最近政策风声来看，上海还会延续高压，因此四季度成交也不太可能出现回暖。相反，考虑到年底信贷额度偏紧，对交易更是制约，年底交易可能还会有小幅回落。

楼市低迷与密集出台的调控政策密切相关，在市场预期出现实质性逆转之前，政策一般不会出现松动迹象。9月，南昌、西安、重庆、南宁、长沙等省会城市发布了新的楼市调控政策，北京、上海、深圳、南京等地银行也陆续提高首套房贷利率水平，收紧信贷。

对此，卢文曦认为，全国范围来看，越来越多城市赶在国庆前出台调控政策，也给接下来市场带来降温预期，所以出台调控加码政策的城市成交10月或出现明显缩水，四季度交易量可能出现快速下滑。

据前述人士分析，下半年是开发商“保量冲业绩”的时期，由于市场预期难以判断加上信贷收紧，开发商资金回笼压力增大，楼市可能会出现“以价换量”现象。

以上海为例，张宏伟认为，9月上海成交量仍然在低位徘徊，但四季度将会发生变化，今年估计能成交700万平方米左右，将与2011年730万平方米不相上下。因此，房企在提升交易量方面会有压力，将主动迎合政府限价要求。

卢文曦也认为，对房企而言，基于这种预期，可能有些城市会加快出货节奏，尤其价格上不会过多坚持，而是尽可能多完成销售指标。

对当前市场的预判也对土拍市场带来影响。9月29日，厦门推出7幅商 住用地，总建筑面积52万平方米，共有10多家房企参与竞拍。不过却遭遇开局遇冷，分析人士称，其中有些地块与周边土地去年的价格相比降了近万元。这说明在调控政策的风险之下，一些房企选择进仓的同时又保持谨慎姿态，为下一个周期努力布局。