超半数业主同意就能解聘原物业！山东物业新规征意见

日前，省住房和城乡建设厅、省工商行政管理局共同组织起草了《山东省前期物业服务合同示范文本（征求意见稿）》（以下简称“合同征求意见稿”），向社会公开征求意见至22日。征求意见稿提出，小区公共收益按季度交存至住宅专项维修资金公共账户，其余用于折抵物业公共服务费。

前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务，与广大业主利益息息相关。前期物业服务合同的签约双方虽然是开发建设单位（甲方）与物业服务企业（乙方），但相当多条款涉及业主权益；且按合同征求意见稿，房屋买卖合同包含前期物业合同内容；物业买受人签订房屋买卖合同，即为对接受前期物业服务合同内容的承诺。

合同征求意见稿试着将以前不少模糊地带的权利义务加以明确。如逾期收房物业费谁付的问题，合同征求意见稿提出，房屋交付前的物业费由开发商承担；交付之日起的物业公共服务费由业主承担。但符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

对闲置半年以上房屋物业费打折收取的问题，合同征求意见稿设定了“闲置告知”条款，约定业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。空置时间半年内的物业公共服务费按正常标准收取；超过半年的按正常标准的约定百分比收取。业主未告知物业服务企业并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业公共服务费。

小区内的电梯广告、场地租金、共有道路停车费等公共收益，也是业主关心的问题。合同征求意见稿对此也做了明确：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由物业服务企业代为收取。收益资金在扣除约定比例的管理服务费用后，剩余资金按约定比例由物业服务企业按季度交存至住宅专项维修资金公共账户，其余用于折抵物业公共服务费。

以往，对小区内养狗、野蛮装修等问题物业该不该管、该管到何程度，没有明确的规定。合同征求意见稿中，将“物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等”写入了前期物业服务内容；并明确，物业服务企业发现业主（物业使用人）有违反物业管理法律法规、《临时管理规约》和物业区域内物业管理制度的行为时，应当予以及时劝阻、制止、报告。应当对装饰装修活动进行巡查，发现装饰装修人和建筑装饰装修施工方有违反法律、法规、规章或其他禁止行为的，应当予以劝阻、制止；对劝阻、制止无效的，应当及时报告相关部门。

关于合同的解除，合同征求意见稿提出，物业服务企业违约无法提供约定的服务内容和服务标准，开发商征得半数以上业主同意，可解聘原物业服务企业。

合同征求意见稿全文登载于省住房城乡建设厅官网“物业处”子站，10月22日前，公众可通过电子邮件致函省住房城乡建设厅sdzjtwyc@shandong.cn、省工商局sdgsscc@shandong.cn对这一前期物业服务合同示范文本提出意见和建议。