济南将实现住宅物业服务全覆盖 物业问题可直接向街办居委会投诉

4月16日，我市《关于加强住宅小区物业管理工作的规定(征求意见稿)》发布，济南将实现住宅物业服务全覆盖。根据意见稿，签订售房合同时，开发建设单位应将前期物业服务合同作为商品房销售合同的附件。

今后，街道办事处(乡镇人民政府)将具体负责组织和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，处理物业管理相关投诉举报及12345市民服务热线反映的问题，并负责监督物业管理资金及小区公共收益的收支情况及账户管理，组织开展物业服务质量考核评价。社区环境和物业管理委员会负责协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

社区物管委有权对物业考核评价

“这个规定主要以解决物业管理存在的突出问题为导向，通过加强基层党组织建设，统筹社区治理与物业管理、业主自治等工作，力争实现全市各类住宅物业服务全覆盖。”市住建局物业管理处有关人士告诉记者。

根据意见稿，市住建局将建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台，组织全市物业服务企业信用等级评定，负责全市住房维修资金的监督管理。各区县人民政府负责健全本辖区内区县、街道办事处、社区居委会三级物业管理监管体制。

街道办事处(乡镇人民政府)将具体组织和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，并负责物业服务合同备案，参与物业服务项目承接查验，指导和监督辖区内物业项目的移交和接管工作。

社区居委会依法设立社区环境和物业管理委员会，负责人由社区居委会主任担任，成员由社区居委会有关人员、楼长、业主代表、党员和网格员等组成，将指导监督物业服务企业履行合同义务，组织开展物业服务质量考核评价。

社区物管委可代行业主委员会职责

意见稿规定，符合首次业主大会召开条件的，街道办事处应当组建首次业主大会筹备组，确定业主委员会候选人条件、选举办法和首次业主大会的会议议程和内容等事项，组织召开首次业主大会会议。

业主委员会候选人不得有违反相关法律法规和小区管理规约的行为，由街道党工委、社区党组织优先推荐业主中的党员、人大代表、政协委员、楼长、道德模范及文明市民等先进人物担任。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向街道办事处办理备案手续。对符合条件的，街办出具业主委员会备案证明和刻制印章证明。

住宅小区暂不具备成立业主委员会条件、召开业主大会后未能按议事规则选出符合条件的业主委员会组成人员，或业主委员会不能正常履行职责的，由社区物管委代行业主委员会职责。

意见稿还指出，倡导业主大会选聘物业服务企业实行酬金制。实行酬金制的，全体业主应在管理规约中就预收物业管理资金的方式、标准、时间、违约责任以及物业管理资金收支公示、审计等问题做出约定。

前期物业服务合同作为商品房销售合同附件

意见稿明确，开发建设单位应在申请办理房屋预售许可或现售备案前依法选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同，并向市审批服务局办理备案手续。签订售房合同时，开发建设单位应将前期物业服务合同作为商品房销售合同的附件，同时将临时管理规约向买受人予以书面承诺。

开发建设单位还应当单独设立房屋售后服务中心，处理开发遗留问题、接受业主报修，依据有关规定和房屋质量保证书的承诺，承担保修期内房屋质量保修责任。

此外，房地产开发项目在办理综合验收备案手续前，开发建设单位、物业服务企业共同进行物业共用部位和设施设备承接查验，对于查验中发现的问题由开发建设单位及时进行整改。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房。

对于该意见稿，公众可在2019年4月26日前，通过市政府网站和市住建局网站，或以信函方式将意见寄至市经七路88号市房产大厦706房间，并注明“关于加强住宅小区物业管理工作的规定征求意见”字样。