济南房贷利率“触底反弹”

房贷利率水平在今年5月份达到最低水平后，开始触底反弹。融360大数据研究院监测数据显示，今年6月份，全国二套房贷款平均利率为5.5%，环比上涨0.01%。

12日和13日，经济导报记者调查走访济南房贷市场发现，前段时间疲软的房贷利率，近期也开始有所“抬头”，不少银行首套房贷款利率都已恢复“上浮15%”，大部分银行的房贷利率根据房贷情况维持在上浮10%至15%之间。

面对多个城市出现房贷利率上调迹象，未来房地产调控走势将如何?买房成本又将上涨多少?

反弹明显

“现在购房的客户基本上是刚需，比如新婚夫妇需要购买首套房的，还有二胎家庭需要小房换大房的。今年初房贷利率有所下降，除了个别交易外，还有不少在观望的。但是近期房贷利率有所增加，尤其是首套房10%的上浮率很难有额度，几个月以来购房带看量、成交量都下滑不少。”济南市阳光舜城的德林房产中介客户经理王乐告诉经济导报记者，目前不少购房者都会考虑房贷利率带来的成本增加，以前不少炒房者利用抵押贷款或者按揭贷款方式大量购置房产，但是现在显然是行不通了。

13日，经济导报记者走访了齐鲁银行、建设银行等多个银行网点。齐鲁银行阳光舜城分行相关工作人员告诉经济导报记者，以往房贷利率低的时候，甚至打过七折，但是现阶段银行内部的房贷利率基本维持在首套上浮10%-15%，具体的利率高低根据放款额度决定。

根据中国人民银行2019年发布的4.9%基准利率，上浮15%即5.635%，上浮20%即5.88%，整个山东省内，烟台、青岛等热门城市房贷利率仍高于全国平均水平。一位想购买青岛海景房的客户告诉经济导报记者，目前青岛房价较高，各家银行的首套房贷款利率和二套房贷款利率上浮幅度都分别上升到15%与20%，直接导致房地产市场略显疲态。

“房贷利率反弹肯定会抬高购房者的成本，一定程度上会降低刚需群体的购房意愿，这种影响对于三四线城市是很明显的，对于济南的不少购房者来讲，也会显现出观望情绪。”王乐认为，只有当基准利率变动时，才会对所有的购房者产生影响。如果正在还房贷的话，那么尚未还清的那部分金额的贷款利率将发生变动，一般来说会在调整后下一年的1月1日起开始调整，按新的房贷利率走。

热点城市问题突出

“按揭贷款利率出现上调或者额度控制的城市，大多为今年房地产市场景气度较高的城市。济南目前相对稳定，但是同期不少沿海城市的房贷利率都出现了上调迹象。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元接受经济导报记者采访时表示，房贷利率上浮，意味着购房成本变高了，一套200万元的房产，贷款利率上浮幅度由10%升至15%后，购房者平均每月要多支出近500元，一年就要多支出近6000元。

据了解，国内宁波、苏州等地部分银行还表示，除了房贷利率上调外，目前房贷额度比较紧张，或暂停放贷，或放款时间不确定。

“房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌很正常。包括根据房屋供给情况下，房贷利率的上涨或者下降也会有所差异。”中盈地产山东分公司总经理贾轶表示，在房贷利率方面，各个主要城市早已不是“一盘棋”。在体量相当的城市之间，差异也逐渐拉大。

融360大数据研究院监测的数据显示，6月份，天津的首套房贷利率重回5.00%以上，南宁再次成为房贷利率水平最高城市，首套利率为5.95%，各城市之间差异不小。

齐鲁银行一位负责信贷业务的客户经理表示，预计下半年银行的房贷额度比较紧张，届时怕没有住宅按揭的额度。房贷可以批，但是没有额度放不了，一般贷款难就是由于这个原因。

“6月份房贷利率的波动较大，且频率较快。一些热点城市刚短暂下调过一个月又将利率调高，部分银行在同一个月先是调高房贷利率，后又表示额度紧张暂时无法放款。”黎明元表示，下半年，银行的信贷资金普遍比上半年紧张，再加上热门城市的房地产调控等，预计接下来会有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中。

未来政策依旧严

“靠投资投机房地产的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”近日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上，再度提示了当前“房住不炒”的格局。

银行房贷利率水平通常是信贷环境的风向标，也是很多购房者预估楼市走势的参考标准之一。黎明元表示，信贷政策虽然是因城施策，但也都要符合房住不炒的原则。从下半年利率走势看，全国市场基本上变动不大，还是会从严管控。尤其是房地产市场降温以后，购房市场的去库存问题则又开始出现。

华泰证券研报指出，考虑到部分银行依然执行上浮10%左右的利率，且年中时点过后信贷额度预期缓解，未来更需要关注的是流动性的变化。房地产行业以及全国经济都存在下行压力，这也为后续政策的逆周期调整带来空间，按揭利率中枢或不具备持续上行的基础。

贾轶分析说，房贷利率的反弹是比较正常的周期变动，但是在经历了定向调节的楼市周期后，这种情况会略显复杂。贾轶认为，即使未来房贷利率仍有波动，远离基准利率的可能性也很小，房贷利率整体的下行趋势可能还会延续一段时间，不同城市的房贷利率和房价走势的分化可能更加明显。