群租为何难治？济南相关部门介入效果有限，问题屡禁不绝

近日,齐鲁壹点连续报道小区内的群租乱象以及给业主带来的困扰。人均居住面积不得低于6平方米，每间房最多居住2人……实际上，对于“群租”，政府相关部门并没有听之任之，然而近年来“群租”问题屡禁不绝。“群租”有市场，监管有困难，真想治理群租乱象，各方应做些什么？

相邻业主：投诉后收效甚微，业主只能担心

《济南市市居住房屋出租管理办法》规定，用于出租的房屋单间居住人数不得超过2人，人均使用面积不得低于6平方米。”这被普遍视作“禁止群租”的核心内容。

根据此前济南市委机构编制委员会办公室给出的答复，对这项群租房专项治理,住建是牵头部门。其他部门应参与配合。如果“标准”能够得到严格执行，群租现象有望得到遏制。然而现实却并非如此。

与齐鲁壹点此前报道的拉菲公馆小区3号楼的业主们一样，家住魏家庄街道片区的王霞（化名）反映，自家楼上不足百平房子里有十七八个人居住。“客厅啊卧室啊基本看不出来了，大概能放下一张床位的大小，就会打上一个隔断。”
除此，东城逸家小区中很多业主反映，因为群租，小区的卫生状况较差，附近的治安形势严峻，居民生活的幸福指数也无从谈起。

对于群租带来的问题，很多小区的物业也表示，租户与住户的矛盾已成为物业管理工作中必须面对的一个难题。不少业主都已多次向小区物业反映群租现象，但是面对被群租困扰的业主们，物业公司没有执法权。即便政府部门参与治理，业主及物业对相关治理结果也不甚满意。此前拉菲公馆的业主就曾因小区出现群租房，先后反映至社区、派出所、住建等多个部门。但最终协调会开了不下五次，事情也没有进展。

再退一步讲，就算政府部门执法能暂时取得效果。但房东限于经济利益，往往在整治过后，卷土重来。

楼上群租给王霞带来最大的困扰就是吵，无休止地吵。“来回走，而且是穿皮鞋高跟鞋那种。晚上回来也大声喧哗。因为人多，半夜还能听到哗哗的洗澡洗漱声。”

“我们是常住户。”如今，对于自己多次反映却无果的现状，王霞不免担忧。她担心问题没解决，回头给自己惹来别的麻烦——房东和房客们会不会怀恨在心，此前无意的扰民变成蓄意的骚扰怎么办？“我哪有那多么精力和体力跟他们耗”。

主动维权：合同说好不能群租，中介违约赔钱认罚

作为“群租”整个链条中的直接受害方，那些饱受群租困扰的业主们其实也是破解群租难题的重要一环。

张峰（化名）2年前在花园东路一小区购买一套一室一厅的房屋，因一直时没有入住需求便委托中介出租，一个月租金1500元。考虑到该房屋日后还要自住，张峰在与中介签订的租房合同里便明确规定：入住不得超过5人，不得私拉电线，不得堆砌易燃物。

结果3个月张峰去看一看，里面住了8个人，电线也被改过了，都是中介搞的。看此情况，张风当场便报警，“如果打官司，警察可以给我作证。我给110打完了，然后就给中介打电话”。
“我们当时约定，如果中介违反合同，要赔3个月房租。”经民警现场调解，张峰与中介达成协议，赔偿一个月租金，房子在一周内恢复原样，“既然中介痛痛快快答应给一个月的，又能按原样整改，省去了打官司的麻烦，就同意了，毕竟跟中介们也耗不起”。

因违反合同，并且民警从中调停，中介并没怨言，张峰的这套房子现在仍按照最开始的合同约定在对外出租，没出其他问题。

“首先我在合同里就对入住人数做了限制，万一出事情能够明确双方责任。另外，我发现群租后，当场就报警，等于留下了证据。有了合同和证据，无论是中介还是承租方为了少赔一点钱，肯定也会配合把事情解决”。总结三年前的经历，张峰认为：遇到群租问题，不论房东，还是邻居，要主动采取法律手段，“受害人都不举报，难道指着承租人主动报警吗？”

“从一个房东的角度讲，我希望政府能给出一个标准的合同范本，把出租过程中可能发生的问题，全都纳入进来，而且最好对处罚标准有个明确的界定。”做房东近3年，张峰认为，相应的处罚也应该更明确，“如果被发现，处罚对象该是谁，该罚多少钱，都应该明确规定”。

进门难认定难执行难，群租房治理亟需破局

军安和平山庄小区的张先生去年曾“成功维权”过一次,但没想到今年夏天,这家群租房又死灰复燃。

“我们小区挨着学校近,这些租户大多是在校或刚毕业的学生,作息时间不定,经常制造噪音乱扔垃圾,严重影响了我们这些正常的住户。”张先生说,2018年他多次向街道办和区里相关部门反映,历下区住建局和姚家派出所依法对分隔的房屋进行了拆除,但一转眼,今年六月,恢复原样的房子又被分隔成七个房间作为公寓对外出租。

其实，不只是济南，纵观北京、上海等城市的群租房整治经验，政府在群租治理过程中往往陷入了上述尴尬境地。打击群租虽付诸行动，但每次遇到检查，执法人员难以进门，最重要的是每次短时间执行之后，又将面临群租反弹的事实。
如此一来便是，虽有政策，但却“进门难、认定难、执行难”。当执行难成为一种常态时，相关群租政策的不被遵守也会变得普遍。

对此，山东大学社会学专家张洪英认为，眼下，对于群租问题政府采取的主要措施是通过行政程序介入解决矛盾，当群租问题主要通过政府的行政执法纠正时，需要政府投入大量的人力、物力和财力，经常是多个部门集中联合整治，但当这些政府资源无法跟上群租问题的同步增加时，群租因得不到遏制而出现更大规模的发展。

“这往往导致一种‘选择性执法’，行政执法只能选择影响大、矛盾尖锐，社会关注度高的群体性群租案件进行执法。”张洪英说。

背景调查：生活成本在上涨，“群租”有客观需求

目前济南市“群租房”治理主要的法律依据是2010年2月1日起由住房与城乡建设部颁布实施的《商品房屋租赁管理办法》，以及2018年11月29日，济南市颁布的《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》。上述规定内容明确了整治房屋租赁市场中的“群租”现象，但无可回避的事实是，在房价、房租逐年上涨，生活成本持续攀升的背景下，群租降低了租住者的生活成本，这也成为“群租”禁而不止的最大原因。

而且，近年来，群租现象正从边远郊区的低档住宅逐步向中心城市的中高档住宅渗透，甚至高档小区的群租现象也越来越普遍，如高新区东城逸家小区、拉菲公馆小区等小区，群租有愈演愈烈之势。

“有需求才有市场，让众多低收入人群独居是不现实的。在现实中，对这部分人群进行清查，也很难操作。如果群租的人没有影响到周围的人，没有人举报，就难以被发现，靠政府部门上门，收效甚微。”济南市法律专家、房产专家李友震说。

“大学毕业后，我一直住在群租的房子里，是一间屋四个人。一开始群租，就是因为便宜。”高新区某企业白领王琳说，虽然当年房租没有现在那么高，但对于一个毕业生来说，刚上班没有钱，不得不如此选择。

“群租让生活压力小了很多，另一方面我们也觉得安全有隐患，尤其群租住户素质参差不齐。”工作一年后，出于安全考虑，王琳搬到现在这个房子，一间屋两个人。

“我觉得在目前的社会环境下，群租也是没办法的事。毕竟济南市区一个月两三千的房租也不便宜，对于月薪五六千的人来说，根本没法承受”。王琳说。

专家建议：整治群租乱象，业委会和物业不妨联手

根据济南市《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》，治理租房租赁市场的责任单位包括济南市住房保障管理局、济南市城乡建设委、济南市规划局、济南市城管执法局、济南市公安局、济南市消防支队以及各区县政府等多个部门。

但该文件并没有对治理群租的主管部门、取证规范、处罚对象等作出明确规定，从而让相关部门“捉襟见肘”。

而基于对上述所提及小区的住建、街道办、派出所等部门的采访，也可以看出：各个部门都可以对法规中的内容按各自的理解或需要进行解释，由此便造成了不少小区群租房“谁都可以管，谁都可以不管”的尴尬现状。

“既然靠单一部门既不符合法律规定，也难以取得实际效果，那就需要多部门的联合执法。”鉴于此，山东大学社会学教授张洪英认为，政府应明确公安、房管、电力、市场监督管理局等部门在群租房监管方面的职责，组织公安、房产等有关行政主管部门建立联合办公、联合执法制度，避免出现“谁都管，谁都不管”的尴尬。

“群众的发现，举报尤为关键。”济南市房地产业内人士宋平认为，群租发生在小区内，应该注重源头预防。加强小区的封闭式管理，加强对装修材料入区的监督，从源头上预防群租发生。其中，物业公司和业委会联合成立“群租房整治小组”，赋予物业相关权责，对改建出多个卫生间的群租房，可由物业实施断水断电。

法律学者许江认为，从目前群租面临的现实困境也可以看出，政府加强管制，一方面面临自身执行难的尴尬，另一方面管制中所涉及到的多方利益主体并没有因为政府加强管制而达到各自期望的效果。“在市场经济中自发产生的群租现象恐怕不是靠单纯的公权力一时干预就能取得长期成效。群租治理需要找准政府与市场的联结点，该管的管，不该管的放，协调群租各方的权利冲突，控制权利主体之间的相互侵犯，才能实现维护和促进各方的利益平衡。”

济南房地产行业业内人士许平认为在群租问题上，政府应践行福利行政。比如说最近几年提出大力发展廉租房，但目前廉租房市场普遍存在地段偏远、租金偏高等问题，将租房的需求者还是赶进了租金高昂的成熟配套社区，只能通过较低租金的群租来解决居住难题。“市场有如此大的需求，谈何禁得了？政府应加大对廉租房相关政策的改革。”