房地产市场或整体量升价缓 调控政策会进一步宽松

4、房地产开发企业到位资金同比缓慢回升，个人按揭贷款增长迅速

2015年全年房地产开发企业到位资金125203亿元，同比增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%;利用外资比例虽然不 大，仅297亿元，但是波动幅度较大，从年初的同比增长72.6%，到年末的同比下降53.6%;而个人按揭贷款是所有资金中增长最为迅速的，全年个人按 揭贷款16662亿元，同比增速从年初的2.1%上升到12月的21.9%。显然，在房地产销售回暖的情况下，个人住房消费贷款需求增长迅速，成为推动房 地产成交量和价格上行的重要因素，也有利于房地产开发企业的资金到位，加快房地产企业的资金回笼，缓解房地产企业风险。

5、房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅走低

虽然商品房和住宅销售同比持续上升，但是受到库存不断增加和房地产区域分化的严重，全国房屋和住宅新开工面积持续低迷，土地购置面积大幅下滑。 全年房屋和住宅新开工面积分别为154454万平方米和106651万平方米，同比分别下降14%和14.6%。与此同时，土地购置面积也下滑严重，全年 土地购置面积22811万平方米，同比下降31.7%。这些指标的下降，一定程度减缓未来去库存的压力。

二、房地产市场整体供大于求

我国当前房地产市场已经发生改变，由供给端走向需求端，房地产市场整体处于供大于求的局面，但房地产市场的区域差异较大。

1、房地产调控政策会进一步宽松

面对库存越来越严重的房地产市场，自2014底以来，房地产调控政策越来越宽松，除了几个一线城市外，限购普遍放开，住房贷款利率也不断下调， 而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求，出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为五大任务之一的背景下，调控政策应该更加宽松。包括购房 按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调;鼓励农民进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来);放宽户籍限 制，鼓励购房入户(中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来，深化住房制度改革);回购商品房作为棚户区改造保障安 置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。另外，二胎生育政策的正式出台，近期看导致家庭成员增加，需求更 大的房子，将会产生对大户型的改善型需求，远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。

2、较高的住房自给率和人口将影响房地产市场预期

随着我国房地产市场本世纪以来的快速发展，中国住房拥有率过高已经成为不争的事实，根据西南财经大学和中国人民银行共 同发布的《中国家庭金融调查报告》，目前中国城镇自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为 60%)，处于世界前列。实际，如果再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等，我国的住房自给率可能会更高。一方面面对较高的住房自给率，另一方面从 我国新生人口来看，我国上世纪70年代新生人口2.03亿人，上世纪80年代新生人口2.20亿人，80年代比70年代多0.17亿人;上世纪90年代新 生人口1.72亿人，比80年代少4806万人;2000-2009年新生人口1.59亿人，比上个世纪90年代少0.13亿人。人口的不断减少，伴随着 人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢，将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。

声明：以上资讯中涉及到的面积均为建筑面积