房地产市场或整体量升价缓 调控政策会进一步宽松

3、经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖

从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差异显然较大，另外，宏观经济数据 依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经 比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期 发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。

4、商品房去库存尚无有效手段

商品房去库存已经成为2016年国家五大经济工作任务之一。目前我国商品房库存显然不是以待售面积为71853万平方米来计算的，因为这个库存 量按照2015年的销售速度，只需要6.72个月就可以销售完毕，这显然不值得担忧。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更 真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，则需要4.4年消化库存。可见，去库存压力显然很大。而目前对于去库存寄予希望最大的就是 通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化，提升中国城镇化进程。但是，这一途径的问题在于，一方面很多收入相对较高的农民 往往在一二线城市就业，他们即使买房更希望在一二线城市，而需要加大去库存的是广大三四线城市;另一方面，很多有支付能力的农民工确实有购房需要，但是缺 乏将其转化为现实购买力，因为很多有购买能力的已经购买，而现在很多面对高房价，很多很难有支付能力，即使政府能对其补贴，使其能勉强支付首付，这种按揭 也会具有一定的风险。还有建议通过降房价去库存，这显然只是一种理论思维，认为价格降低，需求会增加，但是事实上商品房市场跟一般商品市场显然不一样，投 入资金大，所以在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相似，买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。

5、房地产企业加快合作和转型

随着房地产行业的调整，房地产企业盈利空间越来越窄，一些根植于三四线城市的中小房地产企业越来越难生存，主动转型或者多元化经营成为趋势。而 大型房地产企业也由于房地产市场的走弱带来风险上升，拿地更为谨慎，很多企业已退出三四线城市。一线城市由于地价继续攀升加剧企业流动性风险，大企业联合 拿地开发成为一种新趋势。大企业间除了资金合作外，还有经验的分享。另外，房地产企业也在尝试利用“互联网+”这一国家战略来实现转型，但目前房地产企业 的互联网应用主要是房产信息查询、线上销售和资金众筹，更高效的互联网应用模式还在探索之中。

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