一线城市二手房遭遇冰封 北京楼市量价齐跌

距离最严调控已近3个月的时间，从市场数据来看，北京楼市呈现量价齐跌的态势。5月，北京二手房市场成交10801套，这一数值也是最近27个月的最低点。此外，北京二手房均价已连续两个月出现下调，具体来看，多个区域的千万级二手房，降价幅度甚至超过200万元。业内认为，调控政策的效果在5月进一步深化，市场降温导致业主预期开始扭转，供需矛盾明显缓和，加上信贷政策的进一步收紧，预计未来北京二手房市场仍将保持低温运行。

成交低迷

“以前基本每天都会有新增客户，现在一周的时间能新增一两个客户就很不错了。”朝阳区劲松一家中介门店经纪人小王感慨道，一方面新增客户大幅减少，另一方面，客户的成交周期明显变长，导致成交量很难上去。

5月初，小王通过门店接待了一位购房者，在一个月的时间里，先后带该客户看房4次，不仅是劲松区域的房屋，连临近区域甚至四环附近的同类型房屋都去看过，该客户也看上了其中几套房屋，但是客户仍然犹豫不决，迟迟未能实现签约。

实际上，从北京商报记者走访的多个区域来看，小王面临“客户难下定”的这种情况并非个例，许多经纪人都反映称，近一个月时间里，成交周期明显延长，以往从新增客户到完成签约往往不到半个月的时间，现在购房者的观望情绪很浓。在市场下行的情况下，面对经纪人的催促，一句“再等等看”几乎成为许多购房者必说的话。

数据显示，客户成交周期为52天，是2012年以来的最大值，表明客户观望情绪空间明显。

在实地走访过程中，北京商报记者发现，以往经纪人会穿梭在小区里带客户看房，而现在，中介门店门口三五个经纪人扎堆闲聊的现象很普遍。一线的经纪人清闲下来，也意味着二手房市场的清冷。

从成交数据来看，北京二手房市场成交量明显萎缩。根据中原地产统计数据显示，5月，北京二手房住宅共计签约10801套，这是继4月之后，北京二手房网签量连续两个月下滑。此外，这1万多套的签约量，是最近27个月的最低值。另据数据显示，5月单月，二手房成交量环比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，处在2015年以来的最低点。

上述经纪人小王称，成交量的下滑幅度之大比统计出的数据还要明显。2016年，小王卖出去21套房，几乎月均两套成交，但是从“3·17”新政出台到现在，近3个月时间里，小王只卖出去一套房。同样的情况发生在很多经纪人身上，连续数月不开单的大有人在。

价格回落

与成交量大幅回落不同，北京二手房市场价格也开始回落，但幅度有限。

“今年初的时候，我开始考虑在北京买一套房子，年初在东四环十里堡区域看了几次房，当时一套60多平方米的两居室，价格基本在480万元以上，因为首付款没有到位，当时没有购买。”购房者张先生称，上周，他接到经纪人的电话，对方表示十里堡有一套450万元的两居室在售，并且是南北朝向、满五年惟一只有契税。

张先生感慨道，仅仅3个月时间，楼市调控政策的出台，导致二手房价格已经开始回落。从他看的房子来说，一套总价不到500万元的两居室，价格降了30万元。但是，张先生认为，二手房价格的回落才刚刚开始，他觉得仍然存在降价的可能，所以他决定等一等再买，最起码过了夏天再说。

数据显示，5月，北京市二手房成交均价环比下跌2.3%，经历了连续17个月上涨之后，连续两个月出现下跌。但并未公布具体的成交均价。均价的下跌虽然有结构性因素（城六区成交占比环比4月下降2.2%），但在政府调控以及信贷收紧双重压力之下，购房需求明显被抑制，买卖双方预期松动，均价企稳回落成为必然结果。

此外，“3·17”调控新政以来，北京二手房价总体企稳，部分地区出现价格下跌。通过业主调价行为分析，房屋价格松动的情况有以下几种：郊区由于交通和就业等优势资源的缺乏，在抑制性调控政策下降价频率更高；地铁房的优势得以凸显，和非地铁房相比，地铁房降价幅度更小；西城区业主降价较为突出，原因在于学区房调控政策对于学区房密集的西城区造成重大影响；住房消费升级时代背景下，高品质物业的优势日益凸显，使得房龄老、小区品质较差的房子在市场上劣势明显，需要更大程度的降价才能将其售出；有抵押的房子业主降价意愿更明显，原因在于目前以换房为主的背景下，有抵押的这部分业主成交周期长，业主对价格做出一定让步。

根据对业主调价行为的调查，3月17日-5月24日，北京约8000套房源有调价行为，其中超过80%的调价行为表现为“降价”。这与新政前80%涨价的行为形成鲜明对比。

政策仍持续收紧

“北京二手房市场下行，与一系列楼市调控政策的出台有重要关系。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，目前在北京的二手房市场，有资格、有能力购房的需求明显减少，市场预期明显改变，交易需求直线下滑，市场交易量大幅减少，网签量、签单量也自然持续下跌。

严跃进进一步分析认为，短期内，北京楼市调控政策仍将持续收紧。从房贷利率政策来看，5月刚刚调整的房贷利率，于6月初再度收紧。其中，北京部分银行首套房房贷利率提升至基准利率的1.1倍，而5月北京首套房房贷的利率刚刚被调整回到基准利率。

对于房贷利率的收紧，中原地产首席分析师张大伟认为，目前资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已属于低利润产品。所以，预计后续银行将逐渐从目前的基准为主提高至基准上浮。

有业内人士认为，6月初房贷利率的上调只是楼市调控政策持续收紧的一个信号。实际上，自“3·17”新政以来，三四月北京楼市调控政策密集出台，5月政策出台较少，但也包括房贷利率的上调以及商办调控补充细则的发布等。“3·17”新政的限购限贷力度本身就是史上最严，后续对学区房、商住房、假离婚、假结婚等诸多漏洞的全面封堵更是非常严密。在政策的全力调控之下，北京楼市的预期逆转，需求受到限制，交易量下滑完全是板上钉钉，成交均价下跌也是意料之中。

低温运行将持续

“从调控的趋势看，预计信贷收紧的延续周期内，北京的房地产市场将持续降温。”张大伟如是说。

调控政策出台后，市场的降温导致业主预期得以扭转，调价中降价房源占比继续攀升至89.3%，是自2012年以来的最高水平，业主态度空前缓和。调控效果在5月进一步深化，成交价格企稳回落，成交量低位运行，新增供需低迷，有效需求锐减，市场已切实步入降温期。在冷却的市场中，买卖双方预期松动，趋于理性。预计，未来北京二手房市场将继续保持低温运行。

从新增供需来看，5月，北京新增房源和新增客源保持低位并持续回落，环比下降14%、10%，二者与3月水平相比分别下降50.8%、62.8%。此外，新增客房比继续下降为3.98，较3月明显下降。

有业内人士认为，从供需两端来看，供应及需求双双陷入低迷，也就意味着北京二手房市场的下行仍在持续。同时，政策对北京二手房市场的影响很大。此轮政策带来的价格变化明显来得更快，仅一个月便出现了回落，这也说明此轮政策力度空前，价格回调速度远超以往。北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。