一线城市二手房遭遇冰封 北京楼市量价齐跌

严跃进进一步分析认为，短期内，北京楼市调控政策仍将持续收紧。从房贷利率政策来看，5月刚刚调整的房贷利率，于6月初再度收紧。其中，北京部分银行首套房房贷利率提升至基准利率的1.1倍，而5月北京首套房房贷的利率刚刚被调整回到基准利率。

对于房贷利率的收紧，中原地产首席分析师张大伟认为，目前资金成本继续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已属于低利润产品。所以，预计后续银行将逐渐从目前的基准为主提高至基准上浮。

有业内人士认为，6月初房贷利率的上调只是楼市调控政策持续收紧的一个信号。实际上，自“3·17”新政以来，三四月北京楼市调控政策密集出台，5月政策出台较少，但也包括房贷利率的上调以及商办调控补充细则的发布等。“3·17”新政的限购限贷力度本身就是史上最严，后续对学区房、商住房、假离婚、假结婚等诸多漏洞的全面封堵更是非常严密。在政策的全力调控之下，北京楼市的预期逆转，需求受到限制，交易量下滑完全是板上钉钉，成交均价下跌也是意料之中。

低温运行将持续

“从调控的趋势看，预计信贷收紧的延续周期内，北京的房地产市场将持续降温。”张大伟如是说。

调控政策出台后，市场的降温导致业主预期得以扭转，调价中降价房源占比继续攀升至89.3%，是自2012年以来的最高水平，业主态度空前缓和。调控效果在5月进一步深化，成交价格企稳回落，成交量低位运行，新增供需低迷，有效需求锐减，市场已切实步入降温期。在冷却的市场中，买卖双方预期松动，趋于理性。预计，未来北京二手房市场将继续保持低温运行。

从新增供需来看，5月，北京新增房源和新增客源保持低位并持续回落，环比下降14%、10%，二者与3月水平相比分别下降50.8%、62.8%。此外，新增客房比继续下降为3.98，较3月明显下降。

有业内人士认为，从供需两端来看，供应及需求双双陷入低迷，也就意味着北京二手房市场的下行仍在持续。同时，政策对北京二手房市场的影响很大。此轮政策带来的价格变化明显来得更快，仅一个月便出现了回落，这也说明此轮政策力度空前，价格回调速度远超以往。北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。