楼市调控走向精准化 限购政策从“一刀切”变“差别化”

近期，兰州、合肥南京等地发布了一些房地产政策，引发了广泛关注。专家表示，这说明楼市调控已经走向“精准化”，形势趋向多样化，这样会可以更大限度的保障楼市的平稳健康发展。

今年元旦开始，部分城市对楼市调控政策进行了调整。从内容上看，可以分为两类：一是将“一刀切限购”变为“差别化限购”。例如，兰州取消了对偏远区域的住房限购政策，放松部分城区限购条件，同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如，南京重点针对优秀人才放宽购房条件，允许符合条件的人才先落户再就业。

国务院发展研究中心研究员 刘为民：

过去的政策一般采取所谓一刀切的状态，现在整体的房地产政策将会采取因城施策的政策取向，也就是说大家根据不同城市的供求关系来制定自己的更加精准的、更加具有把控性的这种举措。

专家表示，多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑，而是应该视为房地产市场分类调控，或者说精准调控的进一步深化。总的来说，由于我国城市数量众多、地域分布较广，因而不同城市间的差异情况也很大，而此前“一刀切”式的调控方式容易误伤部分刚需购房人群，并且不利于各城市的优化发展。

中央财经大学城市与房地产系教授 易成栋：

在中国城市发展里面，城市内部发展是不均衡的，比如市区发展非常好，所以大家都想在市区，供求关系就比较紧张。但是郊区特别是一些新的开发区，人是非常少的，这些地方要促进发展的话，供求关系比较宽松，它就相应而言放松了政策，也是说差异化的调整。

2018年楼市调控依然会继续

对于今年全国房地产市场的走向，专家表示，调控政策连续性和稳定性的双重保持基础下，楼市调控依然会继续。

就在几天前，国家统计局发布了2017年12月全国大中城市住宅销售价格统计数据，数据显示，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。

国务院发展研究中心研究员 刘为民：

从因城施策的角度上讲可以促进整个全国市场更加平稳运行，能够使整个房地产是市场更加健康发展，对于今年的投资来讲，也是一个相对的拉动作用。

刘为民表示，很多城市目前仍在执行中央分类调控、因城施策的调控方针，各地会因市场供需变化的不同而表现出调控政策的差异性。中央正给予地方政府更多的自主权，以后这样的调整会越来越多。

国务院发展研究中心研究员 刘为民：

我认为2018年整个房地产市场的调控力度仍然会保持一定的持续性，那么整体来讲，因为整个中国的房地产市场仍然处在一个现在的高位运行区杠杆的这样一个阶段里面，所以坚持这种持续的调控能够把政策的延续性保持住，对于后续的房地产市场的平稳健康运行秩序是非常有意义的。

日前，住建部也表示，2018年将毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性，严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。

多地首套房贷利率持续上调

除了调控政策以外，房贷利率也是影响楼市的重要方面，自去年3月起，全国多地都出台了密集的调控政策，随之而来的就是房贷利率也持续走高。据统计，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%，已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

以北京为例，记者从市场了解到，目前北京地区多家银行的首套房贷最低利率已经全部在基准利率基础上上浮5%。对于利率上浮，央行去年就表示，北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效，银行作为房地产信贷政策的执行主体，主动配合房地产市场调控工作，通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长。

中央财经大学城市与房地产系教授 易成栋：

利率的上升通常会引起需求的下降甚至也会导致供给的下降，这样的话就会导致房价增幅变缓甚至下降的趋势。大的趋势来看，全国的利率上升可能对于抑制房地产市场的投资和投机使、是有一定作用的。

利率不断攀升，对于广大的购房者来说，购房贷款的成本明显上升。某地产研究中心计算：经过一年的利率上行，北京首套房购房者，每贷款100万，过去25年期9折利率背景下，月供要5507元；而目前25年期1.1倍利率的月供，已达到6075元，每个月增加568元。

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：

我们的政策是希望对于购买购买首套中小户型，中级价位的这些中低收入家庭希望有一定的住房信贷支持力度。所以后续对于房地产信贷来讲，仍然要坚持差别化的调控力度，仍然要坚持对于首套自住需求给予一定的支持力度，对于改善性需求我们也可以通过一定的信贷产品来让它有效释放出来。

多措并举 形成房地产市场调控合力

国内多个城市的各种调控政策陆续出台，对抑制房地产价格上涨起到了明显效果。专家表示，下一步更重要的是多措并举，形成房地产市场的调控合力，最终还是加快房地产市场长效机制的建设。

当前，地方政府已经开始综合利用土地、金融、住房保障等政策手段来抑制投资，加强住房的居住属性，例如：在房屋供求预期突出的城市加大土地供应，完善住房保障体系等等。

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：

我觉得土地是一个有效的预调节的工具，也即是说对于那些库存相对比较低，供求关系比较紧张的地区，一定要选择一些好的区域，交通比较便利的区域，产业比较集中的区域，新市民、新就业人口比较多的区域，来加大土地供应的力度，缓解市场这种预期压力。

同时，国家还要发展差别化的住房金融体系。对于首套基本住房需求，要采取优惠的首付比例和长期、稳定、低息的信贷支持。

此外，租购并举的住房制度将是房地产市场长效机制的另一个重要方面。据统计，未来5年，仅仅北上广深4个一线城市就将提供超过250万套租赁住房。从长期来看，最终通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化，引导自住和投资需求各归各位，促使房地产市场向更加理性的方向发展。

中央财经大学城市与房地产系教授 易成栋：

住房租赁市场应该是未来发展的很重要的方向，从2015年中国人口调查一个很重要的概念来看，中国城镇的住房自有率大概是80%，也就是说只有20%的家庭是租房，但实际上从全世界的住房自有率来看，平均大概有60%左右，所以发展租赁市场，让租购同权，享受相应的公共服务，这是很重要的发展方向。