3万亿个贷助推房价 楼市加杠杆or去杠杆？

张大伟表示，现在的信贷宽松政策实施背景与2009年也存在差别，如此高的信贷数据能否持续需要打个问号。

“一方面，2009年信贷释放的基础是比较紧缩的，但是今年的宏观信贷数据都处在高位。另一方面，房地产市场需求不一样，2009年大部分城市征地需求比较庞大，市场基础较好，人口净增长，购房需求旺盛。而目前，房地产市场整体供大于求，正在去库存。”张大伟说。

21世纪经济报道记者获悉，监管部门已经注意到楼市场外加杠杆存在的风险，上周央行上海总部召集部分银行，了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划，以及银行与房产中介的合作情况。

在北京和深圳，金融监管部门开始排查“首付贷”风险，一些小额贷款和P2P平台已经暂停放贷。

房贷调控机制的建立

14万亿的房贷总额是高还是低?过去一年多来的个贷大幅增加是否意味着风险?当前楼市是继续加杠杆还是去杠杆?

周小川指出，“中国个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%-50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。”

那么，这个发展的机会有多大?中信证券认为，中国居民的杠杆率其实偏低，2015年，全年新增的个人购房按揭贷款只相当于商品房销售额的30%。以未来每年 这个比例提升8%来计算，按揭放款占当年销售额70%为居民买房贷款依赖度顶峰，则居民快速加杠杆的趋势可以维持超过3年。

但是张大伟指出，按纯商品住宅来算，2015年个贷占销售总额约40%，已经很高了，这是被平均的数字，其中有全款购房有贷款70%的;而如果个贷占到销售总额的70%，则意味着出现零首付了。国外来看是计入信贷衍生产品如次级贷，才能达到70%。

张大伟认为，真正良性的、健康的住房需求是应该得到信贷支持的，信贷的支持表现在降低利率而非仅仅降低首付，否则，零首付或一成首付将会使很多人成为不合格的贷款人，次贷危机就是因此而起。

谭华杰也曾向21世纪经济报道记者指出，在世界范围内，对于居民首套房、自住需求的购房都是有信贷优惠的，对首套房的支持，包括低首付和低利率。一般首套房 首付20%左右，贷款利率在1%-3%之间，在香港首套房房贷利率在1%-2%之间，美国、加拿大约为3%，新加坡是按年浮动，第一年约为1.2%。