10年来济南楼市甩了股市几条街 买房收益远胜炒股

这个万木复苏的春天，楼市再一次让人们热血沸腾，昨天还在去库存，今天就提高了价码，再不交钱明天又要涨价了!10年来，有过多少似曾相识的情境?

其实，10年前已经有了楼市泡沫论，唱空的、提示风险的声音从未间断，但是买不起房的人们越来越买不起，不由得抱怨为百姓说话的平民经济学家，泡沫到底什么时候破裂?

10年前你买了一套济南市中心的学区房，不仅孩子上了好学校，5倍的房价上涨，足够你在郊区风景好的地方再置一套房，孩子出国留学、结婚的费用也都有了。

10年前你拿同样的钱买了股票，弱弱地问一句，解套了吗?

作为二线城市的济南，百姓心目中的好地段有着一线城市房价飙升的焦灼，城郊大量的待售房又彰显着三四线城市去库存的压力。

一系列利好政策面前，深圳等一线城市刮来的涨价风席卷济南，房子不管好卖不好卖，都在搭车涨价。为了尽快促成交易，不少房产中介甚至把深圳特有的评估价新政“搬”到济南。

二手房大房税从9.6%降到2.5% 一平方涨三四百也划算

“等了两年，还是卖早了，不然能多卖10万。”3月18日，做茶叶生意的冯先生和记者聊天时，语气中都是懊悔。“我在甸柳新村有一套房龄4年的二手房，210平方，做生意需要周转资金，从两年前就想卖，但看房的不多，买家的心理价位和咱差得也太远。春节前，房地产市场已经开始回暖，我让利出手了。没想到最近调控政策一下子放开了，原来不好卖的大房子迎来了春天，我这套房没有营业税，契税也下调了一半。现在卖主都涨价了，把买主省下的钱加到房价上。”

冯先生所言非虚。近日，记者以需要一套改善型住房的名义，走访济南多家房产中介，经纪人都表示“现在买太合适了，就算卖主一平方涨三四百，也能省些钱”。在营业税、契税下调前，一套144平方米以上、5年以下的房子，需要缴纳的税是房款的9.6%，目前仅需2.5%，其中包括契税1.5%、个税1%。

在环山路一家房产中介，经纪人正准备带记者去看附近一套160平方米的学区房，接到了店长的指令：“房主说暂时不卖了，可能是想加价。”

经七路一家房产中介的经纪人李先生说，前几年想达成交易很难，因为收入太低，他几次想转行。老经纪人劝他留下来，多积累一些房源，手中有粮，心里不慌，房地产市场低谷期不会太长，“果然，好时候又回来了，我最近一个月已经成交了4套房，估计下一步会更好做。”一手房 “好房子”比开盘价涨了三千 五六年没卖完的搭车涨了几百

如果说税收政策的调整利好二手房，房贷首付降到两成、公积金贷款额度提高、首套房认定按区划分等新政则不断为一手房市场“添柴”。记者所到楼盘，听到的无一例外都是“涨价”。

因为女儿一家住在转山西路，为了方便照看外孙，赵先生夫妇计划在附近买套房。去年五一CBD财富中心开盘前，宣传的是“5万抵8万”，开盘时赵先生看好了一套每平方米14000元的户型，但由于销售情况好于预期，“5万抵8万”的优惠没有兑现，赵先生当时也就没有买。目前，不到一年的时间，赵先生看到的同一间房，单价已经涨到了17000元，这让他很是纠结：“价低的时候没买，现在买吗?如果再不出手，也可能会涨到2万元?”事实上，近期坊间关于这个地段会继续大涨的传言不少。

住建部负责人在分析当前楼市形势时，特别强调了一二线城市与三四线两极分化的特点。在济南业内人士看来，济南应属二线城市，在某些资源稀缺地段具有一线城市房价飙升的特点，郊区大量楼盘又有三四线城市去库存的压力。

记者在西郊一处楼盘了解到，这里自6年前开始销售，目前一期的现房还没卖完。工作日阳光明媚的上午，售楼处整齐地坐着七八位销售人员，记者是唯一的客户。销售人员介绍，这里虽然距市区较远，但自然风光优美，均价也已近万元，比春节前上调了400元左右。

还没疯 买房的多为自住 炒房的不多

楼市再次回暖，但与前几次回暖不同的是，买房者中鲜见炒房者身影。记者注意到，身边有不少人在打听合适的房子，以改善型住房需求为主，比如原来家里住的是两室一厅，孩子与老人住一间，孩子长大了需要自己住一间;有些是家里要添二孩，需要更大的房子;还有的是需要买学区房。这些有改善性住房需求的市民，在买房时往往并不会卖掉原来的房子，客观上带动了对住房市场的总需求，对他们而言，多一套房也是一种很好的投资方式。

虽然卖方都在调高价格，但与深圳等地房价疯涨相比，济南还相当“理性”。

济南链家发布的数据显示，年后二手房成交持续活跃，3月1日16日带看量比2月14日-29日上涨40.2%，同期成交单量上涨16%，同期二手房买卖挂牌均价上涨6%，成交均价上涨0.04%。

这组数据说明，业主对房价上涨的预期高了，但实际成交价并没有很大变化。

记者离开环山路一家房产中介时，一名经纪人追记者到马路对面，只为了要一个电话号码。正是由于买卖双方的心理预期相差太大，中介想要达成交易并不容易。

走访中，多家中介向记者传递了同一个信息：抓紧看房，定下来马上网签，4月份就得多交税了。

中介所指为“4月1日后对房产评估价格进行更新”的传言。此前，记者已向济南市有关部门求证过这一信息，被告知是谣传，这一政策是深圳的，背景是深圳房价涨幅过快，需要重新评估价格。

但是，当记者向经纪人表明这一信息是谣传时，他们均信誓旦旦地表示：“政策肯定是全国性的，怎么可能单独在深圳执行?济南房产大厦的大屏上就有这个信息。”

将信将疑的记者再一次向有关部门求证，这一信息仍被证为谣传。

至少在10年前，经济学家易宪容在接受本报记者采访时，就曾提示房地产市场存在泡沫，房价会下跌。10年来，易宪容经常发布关于房地产泡沫的言论，预言“房地产市场将发生根本性转变”、“2016年中国将爆发房地产危机”。

易宪容被称为“房地产平民代言人”，但房地产业一路高歌猛进的事实，让他的“粉丝”很郁闷——总是等着房价下跌，却发现越来越买不起了。

市场分析 敢不敢想房价上涨30年?

中国房地产市场化走过了18个春秋，至少从10多年前，关于楼市是否存在泡沫的争论就没有停歇过。在二线城市济南，目前住房均价近万元，有无泡沫也无定论。

假设是泡沫，一定会有破灭的那一天，是马上就破还是很多年以后?坚持不买房，等着泡沫破灭后遍地白菜价的好房?

日本、美国、中国香港都经历过楼市泡沫的破灭。日本1991年楼市崩盘，最大跌幅70%，但在此之前房价已经涨了30多年，主要城市地价上涨56倍;美国1890-2013年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，房价年平均增长率为3%，超过通胀率;中国香港自1997年亚洲金融风暴到2003年SARS危机期间房价暴跌，但1997年之前的17年间，房价涨幅有8-9倍，2003年之后房价一路上涨至今，目前均价每平方米9万元，早已超过了1997年的高点。

由此可见，房地产市场在全球都是涨多跌少。与美国、日本不同，“有房才有家”的情结让中国人对买房更多了一些热情，中国社会保障不如发达国家，投资品种更是匮乏，人们大多通过买房实现财富的保值增值。

深圳房价一年间56%的涨幅，则主要依靠加杠杆实现，与去年股市“杠杆上的牛市”类似，大量炒房者活跃在这个市场，已经引起相关部门的高度重视。近期李嘉诚也表示，除了深圳，内地一二线城市并不存在房地产泡沫，价格是市场需求的真实体现。

谁在支撑 二孩政策加码人口红利

“等一等，等房价降一点再买。”10多年来，不少人有这样的心态，但房价不等人，一路高歌猛进。针对济南二手房市场的追踪调查显示，2000年，市中心最高的房价不过每平方米2000元，此后，2008年均价5000元，全球性金融危机没有挡住房价上涨的步伐，2010年均价7000元，2014年均价过万元，最新的数据是今年3月中旬，均价11069元。

济南多位地产业内人士分析，与发达国家相比，支撑中国房地产市场一个最为重要的因素是人口红利，城市人口有改善居住环境的需求，农村人口正大量涌入城市，中国城镇化率目前只有56%，未来还有很大的提升空间。放开二孩，则是对人口红利的加码，前些年小户型热销将逐渐转向中、大户型更受青睐，可以有效消化房地产库存。

和众汇富首席分析师李鹏说，经过这么多年的上涨，房子已经不是很好的投资品了，但追涨的心态仍然刺激着人们，而且，与普通人对股市难以把控相比，买房的技术门槛要小得多，只要不是遇上黑心开发商上当受骗，一般能保值增值，还能传给后代。

济南一位地产开发商则告诉记者，即便前些年地产行业最低迷的时候，他也不敢明目张胆地降价，因为担心老业主会闹事。“从大处来说，房地产业以及相关行业对GDP的贡献、对带动就业的意义，人人皆知，目前经济增速放缓，结构调整处于换档期，需要房地产业的平稳运行。”

“楼市几乎没有什么调整，股市却是跌多涨少，十年来，楼市不知道把股市甩了几条街。”当房价又一次步入上升轨道，李宏的心又一次被刺痛了。他不由得又一次陷入遐想：假如10年前没有一头扎进股市，而是买房炒房，他也能像老同学马晓辉一样，拥有上千万元的不动产，而不是一堆跌得一塌糊涂的股票。

两种路径 一个不动产上千万，一个股票市值50万

李宏和马晓辉是十几年前的大学同学，毕业后两个人都留在济南工作。李宏从小在济南长大，父母早已为他准备了婚房，国企的工作既体面又轻松。马晓辉是贵州人，大学毕业时家里还没有脱贫，他在济南找了一份民企的工作，收入待遇都远不如李宏。

大学刚毕业那两年，每每同学聚会，李宏在马晓辉面前总是难掩优越感。2006年，股市一路上扬，到证券公司开户的人们排起长队。有了一些积蓄的李宏也一头扎进股市，他想，那些大爷大妈们闭着眼买股都赚钱，而他乃经济系科班出身，肯定能赚大钱。当时，楼市也处于上升期，隔几天一打听开发商就涨一两百块钱，租房住的马晓辉咬咬牙，决定把工作后省吃俭用的积蓄作为买房首付，再从银行贷款。

2007年10月，股市一路涨到6124点，李宏15万元的启动资金已经变成30万元。马晓辉背负着房奴的压力，闲暇时在济南一些老小区转悠，打听哪里有要出售的学区房。

2008年之后，股市一落千丈，李宏15万元的启动资金又变成了10万元，不服输的他把更多的工资收入投进股市，每天晚上都研究盘面、上市公司报表到深夜，虽然也悟出了不少门道，但总是遇上股市“黑天鹅”，这么多年算下来，李宏把自己和老婆生活节余的工资全部投进股市，目前股票市值不到50万元，本金还没有回来，更别提跑赢这10年的通胀。

同样是2008年，马晓辉没有急着还清房贷，而是利用房地产调整期、房贷利率大幅度打折，再购入一套学区房。2010年之后，他卖掉已经翻了一番的第一套房，又贷款买入3套学区房。如今，一套经五路小学学区房的单价涨到2.4万元，胜利大街小学学区房的单价也在2万元左右，至少又翻了一番。在马晓辉看来，他手里的学区房资源稀缺，上涨空间还挺大，现在出租的收入还贷款还有盈余，并不急于出手。在济南工作12年，坐拥价值上千万元的4套房产，马晓辉在老同学李宏面前再没有自卑感。

老同学再聚会，李宏唱了一首老歌《再回首》，很贴切地表达了他炒股的心路历程：“再回首云遮断归途，再回首荆棘密布……泪眼朦胧……”

也是心酸 “卖房贴补股市亏空”

与李宏相比，年近七十的张先生投资经历更是心酸。他退休前从事会计工作，思维敏捷，精于计算。退休后迷上K线图，感觉找到了新的精神寄托。

“起初我想，每天都有那么多股票涨停，股市不就是个捡钱的地方吗?”炒股十年，张先生的想法完全改变了，“现在终于理解了股市谚语——七亏两平一赚，虽然经常有阶段性盈利，但总体算下来，亏了不少。家里有两套房，一套自住，另一套5年前卖了150万，咱当时在股市亏了钱，不服输啊，一心想赚回来，把卖房的钱也全砸到股市，原来的亏空不仅没填上，这卖房的钱又亏掉3成。”

统计机构尚未做过股市投资者10年盈亏调查，但记者走访多位投资者了解到，像张先生一样以房产投资反哺股市投资的还真不少，他们都有“不服输”的精神，认为自己既然已经投入那么多精力、金钱，怎能在亏本的状态放弃?炒股成了他们心中解不开的结，因为亏损常常被家人指责，他们不愿向别人提及自己在炒股，甚至以此为耻。(应被采访人要求，李宏、马晓辉为化名)

采访后记
买房?炒股?这个问题又来了

买房和炒股是最具普遍意义的大众投资。10年回望，买房的几乎无一亏损，炒股的十之八九亏损或持平。但在2006年、2007年、2009年、2015年，股市都有过长时间的单边上涨，财富效应引得人们纷纷涌入。2016年，买房?炒股?这个问题又来了。

经过18年的上涨，投资楼市已经不是最好的时代;经过2015年下半年以来的几场“血洗”，投资股市也已经不是最坏的时代。伴随着大地回春，股市近日也春意盎然，再次站上3000点。

在投资楼市或是股市之前，不妨先问自己两个问题：盈利目标是什么?这个目标的实现期限是多长?有一个普遍的现象，人们在买房时从未指望它第二天就升值，或许一套房是一辈子的投资;买股则不同，每天眼巴巴盼着它涨，打听各类消息，追涨杀跌，赌性十足。

单纯作为投资品而言，股市更适合“技术派”。中国的股市并不成熟，管理层也处在“试错”阶段，比如短命的融断机制。一个散户，如果你不能练就应对各种突发事件的十八般武艺，想在股市中长期获利并不容易。之所以有许多人仍然愿意留在股市，或许它满足了人们不同的需求，比如把研究股市当作一种兴趣爱好，从而与中国经济、全球经济同呼吸共命运;比如在股海搏击中学会顺势而为，既有钱赚又参悟人生哲学;比如有少数人在与庄家的博弈中达到出神入化的境界，牛市熊市都游刃有余……

说到底，无论做什么投资，都应拒绝赌性，多些勤奋。MZYA62924MZY济南谋局海外“箭步走”MZY济南日报MZY2016-02-14AMZY62926MZY房地产去库存压力仍大 专家称要有多层次供应MZY中国经济网MZY2016-02-14AMZY62922MZY今年二三线城市商业地产集中供应垒高风险MZY中国经济网MZY2016-02-14 AMZY62919MZY开发商：2016年楼市分化加剧 对地王不担心MZY第一财经日报MZY2016-02-14 AMZY62912MZY2015年我国个人购房贷款增长持续加快MZY新华网MZY2016-02-12 AMZY